不货币政策由“稳健”转“从紧”

　　加大明年“升息”预期？

　　不久前结束的2007年中央经济工作会议提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用。”这也是中国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着明年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。业内专家认为， 2008年抑制国内经济过热和通胀仍然会是央行货币政策的首要目标，持续加息的预期空间仍会很大。

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　　首付比例政策是否会

　　再次调整？

　　从2007年的个贷金融市场环境看，继“ 9·27 ”二套住房政策“大帽子”之后，各家银行开始抓紧时间敲定3套房、4套房的“门槛”。随着明年宏观调控的进一步深入，加息循环周期的显现，以此为背景，2008年央行很有可能对建筑面积90平方米以下和建筑面积90平方米以上的房产重新界定其贷款首付比例。另外，银行还有可能继续加强非交易类贷款政策的“紧缩”，严控不指明用途的住房抵押贷款以及严惩违规房贷首付比例的发放。

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　　股市与楼市是否

　　继续“牵制”与“互动”？

　　股市与楼市看似毫无关联，却又有着千丝万缕的联系。回顾2007年，上半年股市“一路飘红”，房地产市场交易也是“彩旗飘飘”。到了下半年，受美次债市场危机影响，国内股市呈现一片“绿色”，而房地产市场交易同样不及上半年那样“如火如荼”。展望2008年，股市与楼市究竟会呈现给人们怎样的“蓝图”？是股市“非理性繁荣”局面刺激房地产市场，加大国家宏观调控力度，还是股指“涨跌”有序，房地产市场平稳发展，宏观调控适当有度？股市与楼市之间又将会产生怎样的“牵制”与“互动”效应，着实令人期待。

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　　CPI继续走高对个贷市场

　　产生何种影响？

　　央行发布的2007年三季度货币政策执行报告中预测， 2007年中国GDP增长超过11% ，全国居民消费价格(CPI)将达4.5%左右。 CPI指数持续上扬，银行储蓄存款实际利率为负利率，股市投资热“高烧”不退，楼市房价不断上涨是导致2007年国家宏观调控力度加深的四大重要因素。一旦2008年CPI指数仍然如2007年一般持续走高，从整体经济时局来看，央行将会继续通过“利率调整”、“银根紧缩”、“房贷政策”等宏观调控措施将金融资源导入正常轨道。对于房贷者而言，这些因素的变化将会直接影响广大百姓的贷款买房意愿，从而制约2008年个人房地产金融市场的整体发展。

　　房贷者提前还贷“潮”是否受银行“压制”？

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　　2007年房地产金融市场上的屡次加息已经让贷款买房人备感压力，而这屡次加息效应还要集中在明年1 月1 日后全面显现，着实让房贷者“心虚不已”。为了释放较大的贷款压力，明年相信不少房贷者会选择“提前还贷”。但是，从今年年底中央经济工作会议中提出货币政策“从紧”的新方针后，2008年各大银行很有可能会加大信贷政策的紧缩，从房贷者角度来说，意味着资金流动性减弱，贷款成本加大。从银行角度来看，更不愿意看到房贷者因还款压力而加速“提前还贷”进程。所以，在2008年货币政策从紧的大方向确立之后，是否会出现房贷者“提前还贷”大潮，还不得而知。

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　　内外资银行PK战火升级？

　　作为商业银行的一块优质“资产”，个人房贷市场的诱惑力不可小视。明年随着外资银行国内金融市场地位的巩固，以及内资银行的“不甘示弱”，面对严峻的市场环境以及消费者购买行为的理性化，内外资银行在房贷产品上的竞争将会成为2008年个人房地产金融市场的一大新看点。比如从方便客户角度出发、推出更人性化的房贷产品，放宽贷款者年龄限制、延长宽限期还款、提供柜台外服务、更新服务软件等方面着手，这些因素都有可能导致内外资银行战争“火药味”更浓。

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　　银行直客式服务“分食”房地产个贷金融市场？

　　从2007年的个贷金融市场环境来看，房贷市场竞争加剧后，部分银行开始通过直客式服务抢占市场份额。但直客式服务需要掌控的风险较大，所以目前能够享受银行这一服务举措的人群也仅限于政府机关、国家机关特派机构、海关等单位的在册入编员工，这类人群收入较高且稳定能够保证银行的贷款质量。由于银行直客式服务相对产品较单一，加上这样的运作模式，2008年是否能够保持旺盛的竞争力与个贷服务机构“分食”房地产个贷金融市场还是个未知数。

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　　个贷服务行业品牌化成为主流趋势？

　　在市场经济快速发展的今天，品牌越来越成为企业发展、百姓信赖的有利竞争手段。优秀品牌的建立可以赢得消费者的信任，抢占市场份额，个贷服务行业的发展也是同样的道理。北京知名贷款服务机构伟嘉安捷有关人士接受记者采访时认为，从明年个贷服务行业的发展方向来看，品牌企业的联动与整合十分必要，尤其是在诸如“中天置业事件”带来的行业负面影响之后，更加需要品牌服务机构跳到房产贷款市场的“前沿”，带动行业的前进与发展。而这种品牌效应也会为房贷消费者树立“标榜”，提醒房贷者躲避陷阱，维护自身利益。

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　　金融市场按揭证券化成为未来发展方向？

　　2007年，中国银行、中国工商银行、中国建设银行、招商银行、民生银行、北京银行等成功上市，给予金融市场较大的激励。人们意识到，证券化作为一种创新的金融工具，将有利于改善中国的银行系统资产结构及风险管理，从而促进金融市场的整体健康发展。在未来房地产个贷金融市场的发展道路上，随着国内金融市场的日益成熟以及资本市场的进一步开放，金融市场的按揭证券化将会真正走入市场化发展阶段，成为引导国内金融潮流发展的主基调。

　　国务院：

　　囤地一年将征20%闲置费

　　政策提点

　　1.土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。

　　2.土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　3.对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。

　　国务院日前发布《关于促进节约集约用地的通知》，通知要求严格执行闲置土地处置政策，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。

　　2007年12月11日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地。此次会议之后不到一个月，国务院即出台具体实施性文件，速度之快前所未有。中国指数研究院(华东)副院长陈晟指出，这一举动意味着国务院对开发商的土地囤积问题相当重视，而未来对政策的执行力度也将得到空前加强。

　　6月底前各省要专题汇报

　　通知指出，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。在2008年6月底前，各省(市、区)政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

　　早在1994年7月，我国就颁布了《闲置土地处置办法》。自2005年的“国八条”直至2006年的“国六条”“国十五条”，都对处置闲置土地作出明确规定。除依法按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工外，满两年未动工开发，坚决无偿收回。但执行起来几乎等于一纸空文。

　　一家港资开发商看到这个通知后冒出的第一句话是：“这次要动真格的了！”直接针对囤地行为。

　　陈晟指出，此次国务院通知直接针对开发商大量囤地的行为。目前的确存在一批房地产开发企业，尤其是部分外资企业拿地之后迟迟没有投入开发，等待土地增值，这一通知将对这部分企业产生比较大的影响。

　　从今年下半年开始，开发商囤地已经越来越受到公众的关注。此前建设银行公布的一份研究报告显示，2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。

　　容积率标准或突破

　　通知第二十三条指出，要求建立节约集约用地考核制度。“制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。实行上一级人民政府对下一级人民政府分级考核，考核结果由国土资源部门定期公布，作为下达土地利用年度计划的依据。”

　　陈晟表示，集约化考核的要求，将使得各个城市突破现有容积率标准的可能性越来越高。以上海为例，目前上海住宅容积率要求不超过2.3，未来包括中心城市住宅、城市经济适用房等建设，完全有可能在目前这一水平上升高，从而达到土地集约化利用、GDP绩效增长的目的。