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婚前有房子，现在再购买一套是不是就算“二套房”、离婚后房子归对方，再买房会不会也被认定为“第二套房”……房贷政策收紧后，很多类似的问题常常会困扰着购房者，因为“第二套”意味着承担40%的首付款和不低于同档次基准利率1.1倍的利率等“高附质”。这对于许多购房者来说都不是一个小数目，如何界定自己要购的房子是不是“第二套房”。连日来，记者就几个典型事例采访了几家银行的房贷负责人。
热线：
多数读者咨询“二套房”
“我结婚前就有一套小户型，现在结婚后觉得房子太小，与先生考虑买一套更大一点的房子，像我们这种情况算不算是购买第二套住房？”日前，读者刘女士打进本报电话来咨询。像刘女士这样在购房过程中担心自己被银行认定为“二套房”的购房者不在少数。
去年9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定“第二套房首付不低于40%、利率不低于同档次基准利率的1.1倍”。也就是说，以购买一套小户型，贷款10万元、贷十年期为例，首付款从原来的20%调整为现在的40%，而用等额月供算，原来可以享受利率下浮15，每月还款是1143.41元/月，现在实行利率上浮10，每月还款是1245.91元/月，除月供增加20%外，每月月供还要多出100元。在这样的“高压”之下，许多购房者在出手前都要经过一番精打细算，而是不是“二套房”就关系到能不能多省钱！
银行：
要看有没有贷款记录
“是不是第二套房关键要看向银行贷款的情况。”就刘女士的婚前房问题，记者从工商银行、招商银行等多家银行得到的结论都是一样的。几家银行的相关负责人均认为，目前所有银行都是执行“以户为单位”的贷款政策，在具体操作中，如刘女士一例，结婚前的房子如果有贷款记录，婚后其中一方的婚前债务就变成了婚后债务，婚后买房仍然算第二套房。“这个问题的核心点在于银行有没有其贷款记录。”工商银行房贷处负责人尹建伟和招商银行零售资产中心的严经理一致表示。反之，如果刘女士此前没有贷款记录，不论婚前或婚后都算第一套房。
同是一个案例，各家银行在观点“一致”中也有不一致的地方，如除四大银行外，部分银行就认为如果刘女士婚前或婚后已经按时按量将贷款还清，则应该视为优质客户，再申请房贷时可以按照“一套房”办理。该负责人举例说：外地人来昆明居住，如果他此前的贷款都已还清，在昆明购房就可以按一套房放贷。
贷款还完银行有记录也算二套
案例一
王先生在省内一所高校任职，早几年就在学校附近贷款买了一套很小的公寓房。近来，他想把父母接到身边，因此在上个月痛下决心，把首套住房的房贷还清，打算在附近为父母买上一个好户型。王先生的父母没有收入，他只能以自己的名义向银行申请这套新住房的房贷。他现在很想知道：即将购买的这套房算不算“第二套房”？因为他觉得如果算二套房，付清首套房贷款后，与一开始就一次性付清房款的购房者，在法律上没有任何差异。若让他也和很多炒楼者一样，承担更高的首付比例和利率，显然不公平。
银行观点：王先生现在购买的房子肯定是算第二套。如果以他父母的名义贷款则是第一套。但这其中的问题就是王先生的父母已经退休，所以无法申请房贷；他们要买房就只能以王先生的名义购买。而王先生原来已经有一套房子向银行贷过款，即使现在贷款还完了，但银行系统中仍有记录，所以只能算二套。
就银行申请贷款的年限规定，认为：退休前的男性年龄在60岁之前，女性55岁之前方可申请贷款，贷款年限可以倒推，如男性，今年50岁，那么可以申请贷款的最长年限为10年期，如果今年55岁则只能贷5年期。
对于王先生所提出的“付清首套房贷后，与一开始就一次性付清房款的购房者，在法律上没有任何差异。”招商银行零售资产中心的严经理认为：王先生的说法不无道理，目前执行的房贷政策与某些法规是有抵触的地方，这需要时间来解决。
离婚再买房需要两证明
案例二
小张7年前和老公一起买了一套两居室的房子，以她的名义申请了银行房贷。后两人离婚，房子给了男方，并办理了过户手续。终于有了足够储蓄支付首付后，小张最近决定购买一套自用住宅。小张如今名下早已没有房产，也没有房子住，按说应该是购买第一套房，但想到婚前曾拥有过房产，所以不知道自己现在购房会不会算买二套房？
银行观点：小张和老公原来虽有一套房产，但离婚后房子归了对方，按银行“房贷以户为单位”来授信贷款的话，他们已经是由原来的一户变成了二户。小张现在名下无房，与原来配偶已经解除结婚关系，所在再购买房产应该算第一套房。
需要加以说明的是小张在购房时要出示两个证明，一个原来房子贷款已经结清的证明，一个是离婚时原来房子已过户给对方的证明。这样才能证明她所购的房子是“一套、自住”。
案例三
与其他人不同，记者曾认识一位富翁老刘，在全国各地已有房产多处，但他还继续奋战在房地产“牛市”中，他就属于央行调控政策的典型目标人群。
可他购房，除了一套亲自署名，从没用户口簿上家庭成员的姓名，都是借用秘书、司机、七大姑八大姨等远亲的名义进行。我国现有的银行信用系统，还无法查出老刘与这些名义购房者的密切关系，而且即使查出，按照上述《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中判断“第二套房”以户口簿上的家庭为单位的标准，老刘也没有为“第二套房”申请房贷，有关银行无权提高实际由他购买的这些房产的贷款条件。因此，他可以成功规避法律规定，继续购买房产。
银行观点：老刘所购的房产产权归属都不是在他自己名下，所以即便老刘现在贷款购房也还是算第一套房。银行放贷的标准是之前在银行有没有房贷记录，无论贷款是否还清，只要有贷款记录都算是第二套。
银行放贷是以户为单位来进行认定，如果老刘的其他家庭成员名下也没有房产，那肯定是第一套房。这个事件中老刘虽然规避了二套房贷的相关责任，但他也把购一套房的机会分摊给了其他人，并承担产权归属的风险。
记者张莲昆
□政策链接
房贷认定
以“户为单位”
人民银行、银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，于2007年12月5日下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。目前，昆明市各大银行所执行的都是这个“以户为单位”的房贷政策。
《补充通知》规定：
一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。
二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。
三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。
记者张莲昆
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