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自2004年昆明土地供应正式实行“招拍挂”以来，作为企业获取土地使用权的主要途径，土地拍卖越来越受企业及公众的关注。2006年昆明市场通过“招拍挂”方式拍卖国有土地19宗、共计3143亩；而2007年通过“招拍挂”上市土地35宗，共计7174亩，其中31宗土地已成交，1宗工业用地流拍，另外3宗土地于12月28日公开拍卖。
一、本年上市土地基本情况
2007年昆明市（不包括郊县市场）上市土地35宗，共计7174.73亩，其中上半年上市15宗土地（包括流拍的工业用地——J2007-041号高新区M2-8-5地块），下半年上市土地20宗，其中10宗土地在12月集中上市。今年上市的土地平均容积率为2.21，比去年上市土地的平均容积率低0.28；其中，居住类土地的平均容积率为2.5左右，与去年上市交易的居住类土地平均容积率基本持平。2007年土地供应相比2006年有大幅的增长，各类土地总供应量是去年土地供应总量的2.3倍左右，特别是工业类用地及生态旅游类用地，本年供应都达2000亩以上；生态旅游类用地也有明显增多；而居住类土地供应有所下降。如表1所示。
二、本年上市土地交易情况
1、土地交易基本情况
2007年昆明上市土地35宗，共计7174.73亩，交易总价款达59.4亿元！其中，上半年上市的15宗土地中，14宗土地顺利成交，而1宗工业用地流拍；下半年上市20宗土地，其中17宗已顺利成交，另外3宗土地将在本年末交易。从总体的交易情况来看，虽然上半年交易情况比较冷淡，但下半年的交易却异常的激烈，昆明土地交易市场的竞争也越来越激烈。本年昆明土地具体交易情况如表2所示。
从本年上市土地的实际交易情况看，2007年交易土地的整体均价较2006年低，主要原因在于今年工业类土地供应量较大，达2000多亩，占供应总量的三分之一左右，而这类土地的交易价格普遍较低，仅为25.66万元/亩。而居住类土地上涨却非常大，涨幅达78%，每亩加权平均单价超过220万元；从东南二环2006、2007年的土地交际情况看，东南二环及市中心土地价格走高的速度越来越快；从商业办公类土地交易来看，本年该类土地主要集中在高新区、经开区等三环以外的区域，市中心仅有破产拍卖的近4亩的昆明市糖果厂，创造了昆明市土地交易最高单价纪录（1190.10万元/亩），但商业类土地整体均价仍不及去年,2006年商业用地都集中在市中心。
2、土地交易增值分析
2007年昆明土地交易市场从总体来看，上涨的趋势非常明显，从昆明市土地交易中心的交易起价到最终的成交价情况可以看出，房地产开发企业对土地的竞争越来越激烈。从2007年的实际交易情况来看，本年交易土地价值平均增值率为1.19，高于2006年0.29；其中居住类土地的交易平均增值率为1.45，比2006年该类土地的增值率高0.39，其中单宗土地拍卖最高增值率高达4.85（J2007-042高新区M2-7地块）；而商业办公类土地的交易增值率为1.74，比2006年该类土地的增值率高出0.41，其中单宗商业办公类土地最高增值率高达4.78（J2006-004经开区牛街庄）。可以可看出，居住类土地和商业办公类土地的竞争力度越来越大。
3、东南二环土地争夺激烈
自2006年昆明东南二环首批土地上市开始，二环沿线土地异常激烈。俊发/联江地产在经过38轮激烈竞价，最终以494万元/亩的单价收入囊中，成为2006年度二环沿线土地价值新突破。自此东南二环土地备受关注，在2007年该区域的土地拍卖中，虽然上半年显得比较冷淡，但在下半年拍出的土地中，成交单价均突破了500万元/亩大关，而KC2007-49号土地在26轮竞价后，最终成交单价高达580万元/亩，楼面地价已高达3700元/平方米。目前，东南二环整体均价为386.32万元/亩。
就目前昆明楼市及二环周边的现状来说，之所以会出现如此激烈的竞争和不断攀高的低价，一方面是昆明市中心配套完善而土地资源日益稀缺，开发商拥有土地就拥有赚钱的机会；另一方面是开发商昆明未来昆明楼市的期望高，对于昆明快速上涨的楼市价格，开发商有着较好的收益预期。
2007年，昆明土地放量较大，投放市场土地达7100亩之多，但居住类土地供应较2006年该类土地供应却有所下降，仅有2297亩；从上市交易的居住类土地来看，如按每宗地规划控制的最大容积率计算，今后投放市场的住宅面积将达291万平米；而2006年昆明交易的住宅类土地的最大开发面积约为300万平方米。
2007年昆明房地产交易二级市场虽然表现得并不活跃，但房地产价格却上涨迅猛，一方面是房地产开发速度缓慢，新盘上市量少；另一方面是消费者需求旺盛，两方面的原因推动了昆明房价的进一步攀高。这是由市场供求关系引起的价格上涨的一个原因；另一方面，2007年上市交易的土地成交价格普遍较高，房地产生产资料价格的上涨，必然会导致其最终产品价格的上涨。从土地交易的最终楼面地价来看，2007年单纯的楼面地价几乎相当于去年相当位置的商品房价格！
就2007年12月拍卖的东南二环沿线的3块土地而言，成交单价均高于500万元/亩，楼面单价在3000元/平米左右，高的如KC2007-49号地块楼面单价达3700元/平米，再加上建安成本、前期费用等一系列费用，以及房地产开发的合理利润，产品的最终销售价格将不低于7000元/平米左右。
虽然，有关专家宣称房地产土地成本只占房价的很小一部分，但从昆明近年，特别是2007年的土地交易情况看，土地公开拍卖引起的土地价格上涨，是乎已成为推动房价上涨的一个重要因素；如果真像前面专家说的那样，昆明房价再一次暴涨势必成为可能。尽管如此，土地公开拍卖的实行，让土地价值最大化得到了充分体现。
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