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大势盘点
4月12日下午在海南的博鳌亚洲论坛2008年年会上，华远集团总裁任志强说：“短期会出台什么政策我们不知道，有多大影响我们也不知道，所以在短期我们是不能预测房价的，但是从长期是可以预测的，只要中国经济长期向好的基本面不变的话，房价还是要持续上涨的，而且不太可能出现拐点。”确实，从去年年底至今，人们关注的是“拐点”的话题，昆明今年的土地市场也温和了许多，别墅身价在限令后也突飞猛涨，而随着股市的低迷，昆明的商业地产在经历了一段阵痛期后，今年似乎也已经走出了低迷期……
开发商在拿地更显理性
相对于去年的疯狂拿地，今年土地市场则显得相对温和了许多。据统计，今年1月至4月8日，昆明主城区共有3241.753亩土地通过“招拍挂”方式公开出让，其中有2701亩土地是以起拍价成交的，其中有两宗土地（计67.59亩）流拍。由此可见，今年初昆明土地交易跌入了“熊市”。
深圳至祥置业（昆明）的一组统计数据显示：2007年12月，官渡区一地块拍出154.94万元/亩，而2008年1月份学府路一地块成交价是60.55万元/亩、呈贡地块23万元/亩。2月20日拍出的白沙河地块约80多万元/亩，业界认为，此块地在去年每亩可以拍到100万元。去年12月17日，二环沿线小庄立交街地块以每亩580.35万元单价成交，楼面地价约每平方米3706元，改写了2006年俊发地产以每亩494万元价格拿下石闸立交桥东南侧地块的二环“地王神话”。而今年年初成交价最高的地块是位于昆明市一环内书林街128·130号的原昆明市橡胶厂的土地，面积为14.66亩，平均每亩价格近266.4万元，仅为去年最高价的45.9%。可见，今年的土地市场价格比去年有所下降，“买方市场”格局初现，开发商在拿地时变得更加理性。
昆明市国土资源局土地交易中心相关人士表示，在今年初的土地挂牌出让期间，关注的企业多，投标的企业少，因此，多宗土地仅以底价成交，甚至出现了流拍。而在去年全年的土地出让中，仅在年初出现一宗流拍。
云南财经大学副教授、房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，是昆明土地市场的供需情况和国家宏观调控政策，降低了开发商的拿地热情。据相关部门统计，目前全国总囤地面积已达到10亿平方米，其中云南囤地面积达到2150万平方米，而昆明就占了一半。如果把这些土地拿出来开发的话，按照目前的开发速度，足够房地产商开发三四年。因此，在对未来房地产市场预期不明的情况下，房地产商采取观望的态度并不奇怪。另一方面，国家货币从紧的宏观调控政策加大了房地产商的融资难度，使房地产商陷入政策观望中。
昆明别墅重现“量少价高”
在国家对别墅开发的严格控制下，今年昆明别墅市场供应也显得尤为缺货，尤其是独栋别墅。据统计，目前昆明市场在售的纯别墅项目仅有同德极少墅、西山别墅、村上春墅等大约8个项目，15个普通住宅和别墅混合型项目，而众多花园洋房类产品也呈别墅化演绎倾向，主要分布在滇池路板块、世博板块以及郊区地带，价格则是节节攀升。重现了2007年初“量少价高”的情况。随着别墅用地储备的不断消耗，别墅势必体现出其稀缺资源的优势，可以预见，昆明别墅价格仍会处于一个缓慢上涨的阶段。
今年别墅身价在限令后突飞猛涨，据昆明风之铃市场咨询地产投资研究中心公布的昆明楼市分析报告显示，今年1月份，别墅价格保持在8500元/平方米以上，比去年底8006元/平方米的均价有一定幅度的上涨。到2月份，别墅均价达到了8967元/平方米，且环比增长3.6%（昆明整体均价环比增幅为2.5%）。今年一季度总体均价为8120元/平方米，而相对于2006年一季度每平方米6152元的价格水平，均价上涨了近2000元。
受市场大环境的影响，在3月份别墅价格也出现了略微下滑，其中独栋别墅和叠加别墅均有不同程度的下调。尽管比2月份有所调整，但独栋别墅均价仍旧维持在1.1万元/平方米以上，同时市场上也有更高价位别墅，价格在2·5万元/平方米区间。
由此可见，昆明别墅产品在2008奥运年所呈现的“缺货”状态引发了增值效应。而与别墅”缺货年“对应的则是，基于昆明得天独厚的气候、自然优势，昆明别墅稀缺态势凸显，越来越多的本地、外地及境外高端群体开始关注昆明别墅的投资价值，其投资价值及增值空间甚至超过了居住价值。4月6日，号称“昆明首个私家园林别墅”的项目村上春墅开盘，这样一个集合多重资源优势的“稀缺货品”，购房者只需支付大约5000元/平米（按别墅建筑面积算）的购房成本，虽然项目距离昆明较远但同样刺激了购房者踊跃“签单”，短期内销售量突破60%，这无疑给了近期略显平淡的昆明别墅销售市场一个“温暖”的回应。据悉，更多的够房者看中的是村上春墅未来的升值价值。
与国内经济发达地区的别墅相比，昆明的别墅价格并不算高。由于供求关系制约，未开盘的别墅目前的报价普遍多在万元之上，如茉莉唐朝等别墅的市场价超过2万元。
业界认为，随着昆明房地产市场的进一步升温，别墅市场不断成熟，品质不断升级，以及国家对别墅用地项目的严控，昆明别墅的价格下一步或将持续坚挺。
社区商业
将成投资热点
住宅市场遭遇“拐点论”，股市深度调整，全国的商业地产却保持着持续的繁荣，于是更多的投资者开始把目光投向了商铺。而昆明商业地产在经历了一段阵痛期后，今年似乎也已经走出了低迷期。
今年一季度，商业街、临街商铺和多个楼盘的社区底商、渐渐浮出水面，包括正义坊、翠湖·太龙公馆、大观茶城、时光俊园、云南映象、百大城市理想、上东城、摩玛、银海领域、水映长岛·南城坊等等，拥有商铺的在售和即将要售楼盘多达42个之多，而且售价不菲。新开楼盘中，一环路以内的纯商业项目，只有正义坊和大观茶城。大观茶城提供的商铺每套面积在13·35平方米间，售价达到22000元/平方米；上东城推出的商铺每套面积在10·1000平方米间，售价则高至30000·40000元/平方米；而翠湖·太龙公馆的底商售价在50000元/平方米左右。
在市场机遇和市场竞争的催动下，今年“经营、开发、运营、销售、持续经营”这一商业成功多元模式，已经开始出现。今年初，昆明“公园商业”地产也是身价看涨，云南民族村一间30平方商铺转让费就要20万元，昆明动物园门口区域今年的商铺年租金较去年普涨了30%，一个25平米便民超市的年租金就要10万元。在此情况下，云南首个“购物公园”项目位于云南民族村内的滇池新天地将于5月推出。
据了解，今年的开发企业都憋足了劲，在城市商圈的打造上下苦功夫，越做越细，其背后就是对商业地产发展前景的信心。在住宅市场遭遇“拐点论”之说时，房贷新政对商业地产市场的影响面不大，而城中村改造也将催生具有一定规模的品质楼盘的崛起，项目数量的增长，使原有的纯粹的卖场已不能满足人们的需求，打造街区化的商业物业形态势在必行。地产专家分析认为，随着越来越多的大型商业物业被开发商自己持有，今后社区商业将成为未来商铺投资的主流之一，将会加大人们对于商业地产投资的热情。
对于一个普通投资者来说，投资一个商铺除了可以得到高额租金收益外，还可以享受房价上涨带来的资产增值，真正达到“一铺养三代”的效果。投资专家提醒，商铺投资不比住宅投资，后期的招租经营其实才是投资成败的关键，因此需要投资者付出更多的时间精力。投资商铺首先应注重性价比，普通的投资者，投资商铺可能往往只看商铺的售价或者是只看租价，把二者割裂开来；同样的区域及环境条件，投资者往往只愿意选择内部结构好、功能齐全的商铺，这并没有错，但是比较片面；因为好的商铺其售价高，但租价也高，最后不见得容易出租，从而造成性价比低。另外，对于新投资者而言，不妨关注“准成熟区”，即区域发展潜力大，但目前还没有达到城区的繁荣程度。
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