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五一节后，环绕新建的莲花池公园的四块共79.07亩的土地将“打包”整体拍卖，用于住宅和商业地产开发。这是该片区、也是莲花池公园重建以来的首次推地。此举也意味着沉寂了几十年的莲花池随着“城中村”拆迁的改造、公园的重建，其地段价值、文化价值、城市价值、商业都将重新定义，按万鸿地产机构总经理胡洪的来说“这里天生就是好地段”。在此本报将通过地块实景踏看以及专业机构、业内人士一起透过土地，展望莲花池片区的新面貌、新价值。 “那就是老莲花池村” 学府路从西往东，刚过莲花池正街，司机就指着昆烟分厂前面说：新建的莲花池公园就在这里！顺眼望去，公园已用蓝色波形板团团围住。汽车转入学府路与民院路交叉口时，通过临时的公园大门，一幅崭新的江南园林画面映入眼帘。虽然园内路面正在施工，但公园的整体格局和主体景观都已经十分清晰，原来的老莲花池池塘现在经过深挖改造后自然形成了一池浅浅的水洼。据施工方介绍，现在的湖面有40亩，比原来扩大了整整10亩，是整个公园的主景观和灵魂所在。湖边层次分明地设置了绿地、花丛、灌木、大树，亭台楼榭点缀其间，颇有江南园林的风致。在临近学府路的一边，筑起了一道高高的缓坡，绿树掩映间古色古香的亭子可以凭栏远眺片区新貌。 在临公园南面的空地上，几个孩子在玩耍，一个老人则悠闲地放着风筝。“那就是原来的老莲花池村！”指着不远处的一棵树，老人对记者说。顺着他指的方向看去，那边还有一块空地，与这边空地相连，中间只隔着一条小路，通向民族大学的后门，不时有学生往来进出。两块地都呈西南高，东北低的缓坡状。从高坡处远望，民院路与学府路交叉处一条长带状空地用一直往南延伸，均用红砖白墙围了起来，走近细看，中间有米轨相隔，似两块呈孤形的带子。这四块土地就是五一节后拍卖的KC2007—57、54、56、55号地块。四个地块与公园之间位置关系基本呈“一个中心四个面”态势。 今年6月，莲花池公园将建成并免费向市民开放，届时公园围墙一经拆除，四个地块对公园的合围之势更加凸显；可以预测，在不久的将来，莲花池的“龙池跃金”和翠湖的“翠堤春晓”，在居住价值上应该有得一拼。 “原来一到晚上就吵得很” 学府路改扩建了，民院路是新铺的，城中村拆迁了！现在站在莲花池边，完全无法感受当年的城中村。但在2006年12月前，仅一街之隔，这里还是一个与城市繁华、街道整洁对比强烈的另一个世界。 “这里原来乱五乱六的，一到晚上，卖烧烤的、摆小摊的、打桌球的，还有很多自行车、电单车穿来穿去，吵得要死。”莲花池公园入口的守卫王大爷非常感慨。几位熟悉这里的工人也七嘴八舌的说开了：楼跟楼都紧挨着，纵横交错的电线糊满了油烟和灰尘，在头顶上遢拉着，米轨铁路沿线的各种小生意做得风声水起，整天都在吆喝。一个典型的昆明城中村缩影。 据规划，公园建设和莲花池村改造的规划范围为：东至民院路沿线，西至昆明理工大学、欣安花园交界，北到学府路，南到云南民族大学、云南大学北院交界；共分11个地块，一期建设范围有8个地块。而该片区的远景规划定位是：“建造核心商业中心，国际研发基地、创业与金融中心，科技生产转化基地”；这一蓝图的标准几近CBD的规模。由此也可以看出，这四个地块的开发，仅仅只是“小荷才露尖尖角”，对的莲花池片区的重建工程也才刚刚开始。 “窗户一打开就是公园” 没有了城中村的莲花池片区，现在看起来新旧相间，参差不齐；近年新建的高楼挺拔亮丽，而原有的少量住宅楼却“窝”在底下显得很过时，看起来也已经有些年头了，建筑体量不大，层高较低，约四、五层左右，外立面也很老套。但周边配套和教育资源却是独一无二的。 从学府路上的云南教育学院，再绕过小菜园立交进入一二一大街，这片方圆数里的区域内，几乎囊括了云南省所有的名牌大学；云南大学、师范大学、民族大学、理工大学；其中还有我省最好的名牌中学：云大附中、外国语学校等；近建设路，记者还在路边发现云大的一所幼儿园。而从学府路与民院路交叉的节点往东数：南方宾馆、莲花宾馆、云维集团、省卫生监督所、工商银行、农业银行、一心堂、美容美发店、小百货商店、电子产品等等星罗齐布，几乎没有缺少一种商业形态。这里原来虽是城中村的“地盘”，却也是一环路以内的核心区域，配套设施没得说。 莲花池新建，环境上最先受益的就是大学，其中民族大学目前与公园是距离最近的邻居，公园整个的西南面被民族大学环绕。“莲花池公园新建以来，拆去了布局杂乱的城中村，我们的视野一下了就开阔起来，”从民族大学出来的一位老教授说。守卫王大爷也表示，将来这片回迁房盖起来，窗户一打开就是公园，那个视线才叫好！“那个房子可就值钱了。” “我们这里没有房子卖” “我们这里房子没有卖的。”当记者以一个购房者的身份走进了莲花池附近的几栋住宅楼，得到的回答基本一样，观察之下还发现，学府路在这一片区很少有二手房中介。是不是新楼少而旧楼年头太久的原故？从设在学府路附近21世纪不动产的一个门店内，记者了解到，莲花池片区由于近年来拆迁和重建都比较多，而新盘又少，老房交易量又不高，因此少有中介关注。 记者又再次来到莲花池斜对面的学府苑再次问价，得到的回答是，“你之前已经来过N个人问房价了，我们这的房子从几年前搬进来就一直没人卖过，所以不知道可以卖多少钱；租房的倒有，但也是很快就租出去了。”门房的保安告诉记者，目前该小区三室二厅的房子的租金大约在1400到1500之间。 新盘虽少，但房屋出租在这里却很有市场，21世纪不动产的刘小姐告诉记者。“凡是校园附近的房子都比较好租，有的是学生租，有的是陪读的家长租，租金高，需求量也大。”看来，教育资源的先天优势仍然占了先机。 单独看莲花池的“小片区”房价波动无法比较，但“大片区”的波动却很明显，莲花池西面，同是一环路板块的盛世豪庭，2006年的房价平均在4000元/平方米左右，目前的房价一下子就窜到了8000-9000元/平方米；正在推盘的云安尚品给出的价格也不“温柔”，高层装修过的均价7000元左右，未装修的6700-6800元，花园洋房7800元/平米起。莲花池的北面，二环路板块上的泰旸欣城和葵花公社均都在4800-5000元/平方米。基于环比价格，不论是“原住民”还是业内人士均很看好这个新片区。 □业内“看地” 可能是昆明最高的住宅 ——汇成地产董事长助理蔡宝康 刚刚知道要拍卖的消息，我目前还没有到过具体地块所在区域，但从给出的参数上看，容积率最低的一个3.54，最高的一个到7.89，都已经是超高层了，可能是地块位置好的关系，所以给出的容积率才那么高，7.89的容积率，楼高将近50层，可能是昆明最高的住宅了。 天生就是好地段 ——万鸿地产机构总经理胡洪 那是个天生的好地段：一环路以内的核心区，周边又全部是学校，现在教育楼盘可是抢手货；配套也很全，不论是做住宅还是商业都是好材料，将来的升值空间应该也很大，但就是有点不懂容积率怎么就那么高？ 房价不会低于6000元/平米 ——21世纪不动产昆明区域分部副总经理杨钦 莲花池改造后环境应该好起来了，地块也在一环路附近，又是校园周边，应该很好，但四个地块面积比较小，中间又有米轨穿过、大学小路，而且零散，感觉做项目不太好规划，但这个地段做住宅产品，房价应该不会低于6000元/平方米。
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