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卖套房子弄得不好也能惹得一身烦！一位姓刘的先生日前致电本报：他们家有一套旧房在关上，去年想想，都空 了很长时间了；租出去吧，怕弄得乱七八糟，将来要卖怕难卖，一家人商量之后决定卖掉，加点钱换套大的。可这一卖就卖出一段官司来了。
刘先生的房子是挂到中介去卖的，价格适中，房子条件也好，就是一条：没有土地证。来看过几拨人都有因为这个原因退缩了。今年3月初，中介告诉他有人买了，还下了一万元定金，让他准备过两天抽空一起去办理过户手续。
今年初，二手房买卖不是很旺，能顺利卖出就挺好！可是天有不测风云，3月9日，中介来找他，不但没有好消息，反而还惹来了官司；中介解释说：临要办过户前天，对方突然反悔了，要退还定金。而中介认为购房合约已经签过，退还定金坚决不可能，双方一来二去就谈崩了，对方为要回定金把他们告上了法庭，理由是：房子没有土地证，买了不把稳！中介同样也反驳：之前告诉过对方没有土地证的事实，对方并没有提出过异议……
官司不大，但烦恼大，且不说将来判决谁对谁错，现在刘先生就觉得损失大了，两个月都快过去了，自家的房产证押在中介那边拿不回来，房子也租不成，还加了个官司压在心上，真是自找没趣。“现在我是进退两难，该如何是好？”于是刘先生拨通了本报地产服务热线。
□律师解答
云南世方达律师事务所律师杨文泉介绍，按照我国《土地管理法》的规定，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。可以看出土地证是合法使用土地的凭证。开发商在办理包括《商品房预售许可证》等相关的证件之前，必须取得土地证，这个土地证我们一般称之为“大土地证”，在房屋出售之后，开发商一般会将大土地证变更到每位业主的名下，此时业主取得一个土地证，我们称之为“小土地证”。按照我国现行的法律规定以及行政管理制度，房屋的产权及土地的使用权的登记管理分别是由房产和国土资源两个部门分管的。在实际交易中我们说房屋买卖，一般主要是指到房屋行政管理部门进行房屋的所有权的变更，在房屋的所有权变更之后，如果先前的业主取得了土地证，后一业主可以按“地随房走”的原则去办理土地证的变更，如果先前的业主没有办理土地证的，新房主可以自己去申请办理土地证。由此可见，在双方没有特别约定的情况下，土地证在当下的房屋买卖中不是必须的交易条件。
本案中，如果刘先生与买家已签订房屋买卖合同，合同中如果没有特别约定，刘先生出售房屋时要取得土地证的话，那么，买方应当按约履行合同，进行房屋产权的变更，否则其就构成违约，无权要回定金。同时，无论交易是否成功，中介是没有权利扣押刘先生的房产证的，刘先生可以要求中介返还房产证，还可以要求中介赔偿扣押房产证给刘先生造成的损失。
□回音壁
陈先生：两年前从中介买了一套房子，有房产证，但没有土地使用证，应该用什么办法拿一个土地使用证，能申请吗？有什么影响？
律师：一般情况下能取得房产证的房屋，在土地权利上不会有大的问题，如果要办理土地使用权证，陈先生可以按土地管理部门的要求，提交相关资料，申请办理。
李先生：法律上怎么解释房地产登记？主要记载哪些内容？
律师：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。
房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。 记者张莲昆
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