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做投资最怕“第一次”，它意味着没有经验、考虑不周、风险增大。上周，本报刊出《没有“土地证”卖房惹官司》一稿后，李女士就第一个打进电话：她去年在工人新村买了一套房子，由于是第一次，“根本就没弄清楚买一套房应该办几个证，房产证、土地证具体什么都不知道，也因为是这种情况，才找了中介买房，但房子都住进去一段时间了，有朋友问土地证的事情才明白，自己买的房子根本没有土地证。”
没有土地证意味着什么李女士并不清楚，但刚买的房子少了一个证明，这可不是一件小事。仔细回想一下，当时整个购买过程中介就没有跟她提过房子有无房产证的事，他们是不是有意隐瞒？自己没有主动询问是不是就等于默认了？思前想后真是懊悔。之后，李女士跑了几个部门，咨询补办土地证的事，得到的准信是：她房子有大土地证，没有小土地证；左邻右舍各家问了一下，的确家家都没有土地证。“没有土地是不是很严重？它到底会影响什么？如果交易是不是有麻烦？”
在实际购房行为中，没有土地证的房产并不在少数，但这张土地证究竟有多重要，具体起什么样的作用的很多人都不甚清楚的。几天来，像李女士这样打进电话来问土地证的不止一个，围绕土地证的问题还真不少。鉴于问题很多，而读者关注的问题也各有侧重，以下，我们将问题加以集中分类，请专业律师作一一解答。
云南世方达律师事务所律师杨文泉：像李女士这种情况在城市房屋交易中并不少见，很多房屋在交易时只有房产证，而没有“小土地证”，但这并不等同于业主没有土地使用权，一般情况下，不论是商品房，还是单位集资建房、房改房，在建造之前都应取得土地证，否则就无法进行规划报建，开工建设和后来的房产证的办理，李女士所说的“没有土地证”是没有她房屋对应的“小土地证”，这种“小土地证”一般情况下在业主取得房产证后由开发商集中办理。如果没有办理在取得房产证后，业主可以自己到土地管理部门去申请办理，在办理时应提交土地登记申请书、房屋所有权人身份证原件及复印件、《房屋所有权证》原件及主页复印件以及其他应提交资料。
这里要提醒购房者的是，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。而且，根据有关法律规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租后，再申请宅基地的，也一律不批准。所以，不购买在农村土地上所建造的房屋，否则权利很难得到法律保护。另外，在购房时应审查土地的性质是出让还是划拨，如果是划拨在房屋出让时还需要补交土地出让金。
□有问必答
问题一：刘女士买的房产有大土地证，没有小土地证，她想问自己能不能去补办一个？但在什么情况下可以补办土地证？需要什么条件和手续？如果大土地证也没有，是不是就不能办了？
杨文泉律师：刘女士买的房产有大土地证，没有小土地证，可以到土地管理部门去办理，办理时应提交土地登记申请书、房屋所有权人身份证原件及复印件、《房屋所有权证》原件及主页复印件以及其他应提交资料。
问题二：高先生家前年在北市区买的房子，是期房，供了一年多，现在眼看就要交房了，但目前手头很紧，房贷还起来相当吃力，他问：实在供不动了是不是可以把房子转让掉，但现在手里既没有房产证，也没有土地证，怎么个卖法呢？
杨文泉律师：没有取房产证的房屋是不能，进行交易的，高先生可以与开发商和银行进行协商办理房屋的更名，把购房合同的权利义务一并转移给他人。
问题三：李女士问：如果通过中介买房，中介有没有义务事先告诉自己买房有些什么程序；他们卖的房子情况是什么？有什么证明等等诸如此类的信息？如果在自己不知情的前提下买了房，事后发现，中介承担相关责任吗？
杨文泉律师：其实中介仅仅是促成房屋买卖的中间人，如果中介没有与房屋买卖中的一方串通来损害另一方的行为，其不应承担对房屋权利和房屋本身存在瑕疵的保证责任。
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