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轰轰烈烈的城中村改造已经拉开序幕，前所未有的开发模式，必然要求参与改造的开发商带来观念的创新和思维的激荡，难免有人出现“水土不适”的感觉，更多还是陷入一些传统改造思维的误区。
误区一：先有标准，后有动作 很多企业认为，城中村改造应该先制定统一的规划指标、拆迁安置标准。这样投资企业才能选择和实施。更有甚者，有的把政府提出的“一村一策”视为“无助”的表现。
其实，城中村差异巨大，小到三、五亩，大到数千亩；现有容积率小到0.1，大到4点几；再加上位置差异、周边环境差异，谁也不可能出台统一的标准。
以往的“招拍挂”都是先有标准：这块地规划指标多少，基础地价多少，然后企业考虑是否参与竞拍。城中村改造刚好要反过来：企业现根据地块和环境情况，提出相应的项目定位和规划指标要求，并根据项目定位和现有村民实际，提出相应的拆迁改造方案，然后再向政府要条件、要审批。这样做，可以最大限度地发挥企业的创造性和发挥地块的土地价值。
因此，城中村改造的标准只有两个：一是90%以上村民签字认可拆迁改造方案；二是将拆迁改造总资金的70%打入政府指定账户。这与净地拍卖不同。
误区二：关系很重要 有的企业，以自己有多少政府关系来判断是否参加城中村改造，这种思维在以往还有点道理，但关系在城中村改造中却基本没有什么作用。
原因很简单，城中村改造数量巨大，任务紧迫而艰巨，政府求之不得，一路绿灯。能否参与城中村改造的关键，在于资金实力和融资能力，也在于项目运作能力和资源整合能力。
没有关系，只要有资金实力和资源整合能力，就可以建立关系，并顺利实施。否则，再多的关系也没有用。
误区三：拆迁改造很难，时间和进度没有定数 以往的城中村改造，基础工作难、补偿难、拆迁难，这是业界的共识。但这一次，可能刚好相反。从土地权属关系到被改造的村民数量，从土地调查到土地指标，政府已经做了很多基础工作。同时，村民对拆迁改造给予正面的期望。真正难的，一个是周边单位的拆迁改造，一个是融资。同时，项目定位、规划设计的难度也比净地大大增加。
正如本人在“昆明城中村重建四方座谈会”上发言所说，城中村改造对于很多房地产企业是一个新课题，对于很多连房地产开发经验尚且不足的投资企业来讲更是新课题。因此，对于所有要参与城中村改造的企业来说，都需要研究新情况，创新新方法，把热情建立在理性之上，才能“乱出效果”。
田野地产咨询公司董事长 文剑武/文
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