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五一“小黄金周”，开发商在信贷紧缩背景下重新推出的“首付分期”，已经在北京、广州、成都、福州和南宁等全国诸多城市现身，颇有卷土重来之势。
今年3月，中国银监会主席刘明康曾表示，中国不会发生类似美国的次贷危机。支持他这一判断的最大理由，是按照中国的金融政策，不允许银行降低购房的首付款比例。话音未落，而在信贷紧缩的背景下，已经消失很久的首付分期行为重现江湖，这种中国式的次贷形式让人们再次崩紧了神经。
本刊记者对北京人购房占主流的河北燕郊的楼盘的“首付分期”做了调查。
首付也分期 “首付2万元买一居，3万元买两居，5万元买三居。”分期首付的始作俑者——燕郊“上上城”在五一前进驻地铁车厢的这则售楼广告吸引了不少人的目光。
“五一”后的一个工作日，本刊记者来到了位于燕郊的上上城售楼处，这天虽然不是休息日，但售楼部仍有20多人，气氛比较热烈。一位盛姓销售人员非常热情地接待了记者。据其介绍，上上城首付分期有两种方式：一种是由开发商垫付总房款的10%，由买房者和开发商签订借款合同，借款的利息是银行利息的30%，“现在银行的利息率是7.45%，那你还给开发商的这部分首付款的利率就是2.235%，只要在交房之前把这部分首付款还给开发商就行。”这位销售人员还介绍说，目前销售的这期楼盘预定的交房日期是2009年2月，还开发商垫款的期限有9个多月。
此外，上上城的分期首付还有一种方式是：买房者只需要交3万到3.5万元，开发商通过银行把剩下的首付款全部“揉”在按揭贷款里。
本刊记者又走访了燕郊的其他几个楼盘，其运作方式大同小异，只是开发商垫付首付的额度有所不同。
次贷隐忧 当本刊记者问及为何分期首付在燕郊如此集中时，上上城一位朱姓销售人员这样解释，北京的银行监管比较严，而燕郊属于河北省，相对来说就宽松很多。“但首付分期将来在河北省会不会也遭到禁止，我们也说不好。” 这位销售人员肯定地表示：“我们现在能保证在6月底之前不会有变化，即使将来政策有变化，现在已经办理的首付分期也不会受到影响。我们公司的实力比较强，和银行之间的协调能力自然也就比较强，其实银行心里也知道是怎么回事，但银行和开发商已经在一条船上，这样做对大家都有好处。” “开发商在回笼资金的压力下，以垫资形式，使得低信用等级的购房者进入房地产市场，增加了房贷资产的潜在违约率，同时诱使银行过度放贷，不良资产累积必然吹大金融泡沫。试问，如果购房人连首付款都无法一次付清，又如何保证偿还月供？”光大银行上海分行的一位贷款审批人员表示，“分期首付对开发商是有好处的，可以拿购房者的订单套现银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金，垫小钱套大钱的违规操作将会给银行带来更大的风险。”该人士进一步指出，房地产市场主要由房地产开发商、购房者、投机者构成。这三者无一不高度依靠银行贷款。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金是直接或者间接来自银行贷款，而通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。在房价处于上涨轨道中的时候，一切矛盾与隐患都被掩盖，但是，一旦房价下跌，银行无疑将成为首当其冲的风险承担者。
另一位业内人士则认为，分期首付在特定的市场阶段或许有其存在的必然性。但是，在中国已累积一定程度的资产泡沫，以及美国次贷危机对该国经济的负面影响不断升级的背景下，监管层不得不提高警惕。因为，分期首付在某种意义上十分接近零首付，两者均相当于降低了住房信贷申请者的信用等级，使得本来为优质资产的住房信贷出现“次贷化”倾向，从而变为不良资产。
开发商骗贷？
政府规定了银行贷款的首付下限，而开发商分期首付的做法，却架空了银行的这个规定，变相降低房贷准入标准，降低了贷款的门槛。这和美国次贷的特征颇为相似。
对此，一些房地产业内人士认为首付分期违反了国家相关政策，属于违规行为。而一些法律界人士则认为，开发商给买房者垫付首付款，其实质属于发放中短期住房贷款的行为。作为商品房的出卖人，开发商无权经营商业银行业务，其行为构成非法金融业务活动。
本刊采访了人民大学法学院教授叶林，他认为，开发商为了拿到银行的按揭贷款，替买房人垫付首付款，应该属于骗贷行为。其合同应该属于无效合同。“如果走法律途径，这种行为明显是违反了法律，是可以由检察院立案，法院审理的，只不过是查不查的问题。当然，如果相关部门根据一些规定进行查处，也是可以的。另外，在这个过程中，如果银行知情但隐瞒不报，也应该负一定的责任。” 北京盛廷律师事务所的毕文强律师认为，首付分期应该属于违规行为。首付分期从某种角度上说可以理解为开发商借款给购房人，这种借款行为是否违反了法律还有待探讨，但认定为违规应该是没问题的。因为国家为了对金融机构进行监管而制定了相关规定，而开发商首付分期的做法则在一定程度上架空了规定，给国家监管金融机构、监控金融风险带来了风险，因此应该由相关的行政部门来治理。
对于应该由谁整治首付分期的问题，毕文强律师说：“谁出了问题，板子就应该落在谁的身上。在首付分期上，主要责任在于开发商，因此就应该由管理开发商的相关行政部门来处理。而对于银行，即使知情并默认，如果其并没有违反相关规定，我们不应该要求过于苛刻，对银行进行株连处理。” 此外，毕文强律师还提醒广大购房者，在首付分期的过程中，实际上开发商和购房者有着合谋的嫌疑，购房者实际上透支了自己的支付能力，是要自担风险的。如果出了问题，对于这些经济实力本来就不强的购房者，面临的损失很可能是灾难性的。
本刊记者 刘狄/文
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