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自从5月6日在土地交易中，第50轮的最后19秒绝杀官房集团，赢得莲花池地块以后，初露锋芒的远建公司再次深度潜水。
拒绝采访、不对项目作任何透露，远建的不动声色，让许多大肆祝贺、欢心雷动的献媚之人处于十分尴尬的境地。但是，这家看似胸有成竹、镇定自若的远建公司，的确是在得胜之后有些过于低调，而这种异常不免引来了业界的各种猜测。
不过，无论远建葫芦里究竟卖的是什么药，相信相对江湖谣传，莲花池到底能为远建赚多少钱，应该更有探讨价值。
故而，记者对远建公司开发莲花池的成本，作了一个概略式的粗略估算。
莲花池开发的成本估算 地价。远建拍下的莲花池“地王”一共花了6.115亿元，而这四个地块一共才79.07亩，不过它们的平均容积率为：1/4（6+7.89+4.32+3.54）=5.4375。据此，可以不难算出该地块为773.37万元/亩，楼面地价约合2133元/平米。
可见，虽然莲花池地价总价很高，但是由于容积率的“宽容”，一环沿线地块2100多/平米的楼面价格其实并不算高。
建筑成本。现阶段高层商住楼的建筑成本大约在每平米1500~2000元左右，然而，依然由于本地块超高容积率的放任，开发商大有盖“高”楼的趋势，所以我们有理由将其建筑成本较高估算为2000元/平米。
另外，其他包括建安配套、市政配套、设计、规划、税收、绿化景观、检测、用户配套、报建和综合管网等一系列成本，大约在600~1000元每平米。因为该项目前期投入都由中劲公司代劳了，所以许多不可预见的成本也大幅减少。故而，记者将这个部分的开发费用较为客观地估算为800元每平米。
那么，可以大致估算莲花池平均房价成本为2133+2000+800=4933元/平米。不过考虑到其规划、设计的投入，需要立刻动工筹建等因素以及回迁户安置等各类费用，我们可以客观地再加一些。那么对比原先中劲公司5340/平米的粗略成本预算，远建公司开发这个地块的成本最高大约为5500元/平米。
作为一环沿线的楼盘来说，5500元/平米的价格还是可以接受。不过，如果按照中劲公司原先的计划，将内部认购价确定在每平方米7000~8000元左右，将对外销售价格则确定在每平方米10000元左右，那么远建5500元每平米的开发成本投入还是有利可图。
远建能赚多少 如果一切顺利，莲花池到底可以为远建赚多少钱呢？
虽说远建开发这个地块投入可谓不小，不计公司运营的种种费用就达每平米5500元。不过，仔细看看就能发现，在这四个地块中有一个面积为17.17亩的地块，容积率高达4.32，并且最重要的是这是一块纯商业用地。所以，不难料想，商业将是本项目藏金量最大的地方。
做一个概念性的粗略估算，如果将这个17.17亩容积率为4.32的地块全部开发为商业，那么仅这个地块就能提供49447平方米的商业建筑面积，不论世界上有没有30层的商业，出让40年该地块作为商用的性质是毋庸置疑的。
另外，其他三个地块分别是28.54亩～19024平方米×3.54（容积率）=建筑面积67344平方米；24.4亩～16265平方米×6（容积率）=建筑面积97590平方米；8.96亩～5973平方米×7.89（容积率）=建筑面积47126平方米。那么合计三个地块共有建筑面积212060平方米，如果为了保证绿化率，地块内建设了4至5幢25层左右的大楼，那么用于商用的应该会在整个大楼建筑面积的6分之一左右。 那么这三个地块将有，212060×1/6=35343平方米的商业建筑面积，再加上之前那块纯商业用地49447平方米的商业建筑面积，整个项目的商用建筑面积为35343+49447=84790平方米。所以，拥有总建筑面积为286600平方米的整个项目，除去用于商业的84790平方米，余下的201810平方米将作为住宅。
最后，记者再粗略地按现有市场行情，对将来本地块销售价格做一个估算。
如果把本项目商业部分的销售价格平均预估为18000元/平方米，而住宅部分平均预估为8000元/平方米的话，远建大约可以从这个项目流入：18000×84790+8000×201810=3140700000元的资金量，因为笔者的计算可谓粗略之极，这31.4亿元可以大致取整估调为30至32亿的资金流入量。
那么，除去建设成本5500×286600，就约合15至16亿元。
如果不算项目开发其间之公司运作的一系列资金流出，并且整个莲花池项目也开发顺利，那么远建大致可以从本次开发中赚到13至15个亿左右！而就算开发商由于种种原因导致其他开支过大，大约也应该可以保证10个亿以上的利益。
所以，换句话说，只要开发商能顺利在这个地块上大约投入15亿元左右就将可获利接近15亿，接近100%的投资回报率是任何开发商都无法拒绝的诱惑。
本刊记者 戴文宏/文
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