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进入2008年后，昆明市土地拍卖似乎变冷了许多，不断有地块流拍，正常找到“婆家”的地块交易价格比去年低了很多，加之2007年年底深圳、上海、北京的商品房售价开始出现下降趋势，以及春节后昆明市房地产市场比较冷淡的现象，一时间昆明房地产市场拐点是否来临成为人们热议的话题。
关于2008年昆明市房地产市场拐点是否来临的问题，昆明田野地产咨询机构认为，是否出现拐点不能一概而论，不能以点带面，急于下定论。毕竟处于年初，按照昆明房地产市场的发展规律，年初处于比较冷淡的时期，单从土地交易情况不足以说明这个问题，而且今年年初拍卖的土地都集中在二环以外，接近三环的位置，地段位置较差，这个时期下结论还为时过早。
随着时间的推移，特别是在2月份以后昆明市城中村改造的确定，以及田野地产咨询机构对昆明市房地产市场的连续性跟踪监测、对金融行业连续性研究以及2008年以来对昆明市消费者市场的连续性跟踪研究（田野消费者信心指数FKCCI）。我们认为：2008年昆明市房地产市场走势已经基本定调——2008年昆明市房地产市场必将出现拐点。
拐点，顾名思义就是原有的发展趋势和方向出现了偏离，可能大部分人会认为只有上升至波峰转而奔向低谷的过程才称之为拐点，然而，房地产毕竟是一个特殊行业，田野地产咨询机构对昆明房地产市场拐点的理解更偏重于其本意，即原有的发展趋势发生了变化——2008年昆明市房地产市场将在波动中保持平稳，并出现小幅下降趋势。
之所以可以得出这样的定论，原因有三：一是全球经济前景走低；二是由于近几年来我国房地产业的快速发展，特别是2005年至今的三年快速的发展之后，全国大部分城市房价开始出现下降趋势，加上融资越来越困难，政策越来越严格，房地产业已不再是原来人人都想争的香饽饽；三是昆明市城中村改造的实施，使得市场出现退亦难，进更难的尴尬局面。 如此看来，2008年是一个比较特殊的时期，对于房地产业来说更是特殊，对昆明市场更是特殊中的特殊。所以，在讨论关于房地产市场种种表现的时候，我们不得不一再强调这样一个特殊的字眼，昆明房地产市场已经不再是市场正常发展过程，其中有掺入了许多干扰因素。
在刚刚过去的2008年一季度里，房地产市场各个环节，给了我们太多感想，也似乎验证着房市出现拐点的事实，回首刚刚过去的一季度，时间不长，却让人感觉过了很久，感觉在与房市的博弈中度过了不止一个季度。这段时间，土地市场表现尤为抢眼，也是人们议论较多的话题，我们将就市场中的一些现象作简要分析。
低迷的市场中闯出黑马 2008年开始至今，昆明房地产市场表现比较低迷，让许多人不得不去猜测昆明是否出现房市拐点。随着时间推移，太多的猜测也似乎变得越来越明朗化，市场继续低迷成了大家有目共睹的现象。就在这个时期，一宗土地拍卖又搅起了轩然大波，这就是KC2007—54、55、56、57号地块拍卖，即莲花池片区四块土地的出让。
该地块拍卖当天，参加竞拍和观摩的人非常多，可见其关注程度比较高。拍卖从下午2点一直持续到7点，经过50多轮的角逐之后最终被远建房地产开发公司以6.115亿元的价格拿下，交易价格比起价高出2.3亿之多，竞拍激烈程度可见一斑。
从(表1)数据可以清楚看到，该地块最吸引眼球之处在于较高的容积率，相对于地块总价和单价，7.89的容积率，可谓近年来昆明市招拍挂土地出让中容积率最高的地块，773万元多的交易单价再次刷新昆明市住宅类用地的最高交易价格记录。
土地市场表现低迷 昆明近段时间成交土地整体表现比较低迷，成交区域主要集中在二环以外，其中经开区地块较多，市中心也有少量地块出让，其他区域相对较少。
这些地块主要分为三类用地，即住宅用地、商业用地和工业用地，其中工业用地9宗，总出让面积1556.414亩，大部分是经开区地块，工业用地平均单价26.02万元/亩；住宅用地11宗，总出让面积1250.04亩，主要分布在市中心、东、西市区和经开区，市中心用地由于面积较小，价格也较低，住宅用地总体平均单价88万元/亩；商业用地7宗，总面积341亩，主要以经开区为主，平均价格48万元/亩，高新开发区一块商业地块也只达到了180万元/亩。
与2007年成交信息相比，或许我们只能用地块位置和地块适宜开发的难易程度来解释这种现象。从去年开始，工业用地的大量介入已经成为一种显著的发展趋势，包括今年也如此，从中也可以看出政府工作重心和引导方向的一些变化。如果我们非要与去年做一个比较，就会发现这些地块和去年出让的地块不具备可比性，而这种现象也说明2008年是昆明房地产市场的一个特殊时期。
莲花池地块的价值不仅于此 莲花池地块虽然出让价格比较高，是目前此类用地出让价格最高的项目，然而总价高并不等于地块成本就高，利润空间就小。由于该地块容积率较大，其成本地价相比去年同类项目还是较低的。
莲花池地块最终楼面均价2132.43元/平方米，这个价格比起2006年拍卖的民航路地块（目前的香樟俊园）和2007年拍卖的KC2007-49、50、51号地块都低了很多，KC2007—50号地块甚至达到3248.28元/平方米，且不说这些地块价格在今年市场中将受到多大压力，单从开发商的市场预期来看，说明这时期开发商对2008年房地产市场预期是比较高的。
莲花池地块为什么会如此抢手？很显然，该地块位于二环以内，紧邻一环，离小西门市中心比较近，另外，该地块周边配套成熟，最重要的是该地块是政府出面拆迁改造的公园区，开发商免去了拆迁直接拿到净地，同时拥有公园这一最大配套，也是该项目具有核心竞争力的原因。无疑，该地块的配套是最好的。为什么该地块没有拍卖到去年高价地块的水平，我们来做一个推算。
假设该地块单价达到800万元/亩，900万元/亩，甚至1000万元每亩时将是什么样的一个情况？以下我们粗略按建安成本2000元/平方米、绿化道路费用300元/平方米、管理加营销费用200元/平方米、前期费用100元/平方米、20%—30%的毛利定价计算。
结合2006年和2007年的类似地块成交数据来看，该地块如果按照去年房地产市场发展趋势和行情，则该地块很可能达到1000万元/亩的交易价格，也就是说，该地块楼面地价极有可能达到2757元/平方米，建成后对应的房屋销售价格将达到6428元—6964元/平方米。从目前市场情况来看，该项目销售价格达到这个水平是完全可能的。由于资源的稀缺性，这种物业的刚性需求依然存在，有很好的市场支持，项目的利润空间很大。而为什么此次拍卖没有达到这样高的价格，与该地块的特殊性以及城中村改造等因素有关。
田野地产研究中心 李家方/文
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