|
最近一段时间，昆明二手房市场有点怪。一般来说，一手房和二手房的交易和价格是相互关联的，二手房定价一般以周边新盘的价格为依据。上月云南俊发地产一新盘高调宣布降价，随后，昆明几个原本定价较高的楼盘也以低于原价的价格悄然发售。按以往惯例，此时昆明二手房的价格也应相应下滑，令人惊奇的是，事实并非如此。根据国家统计局发布的信息，5月昆明二手房销售价格同比增长3.6％，环比增长1.2％，涨幅高居全国第四。
二手房价格上去了，交易量本应充足，出乎意料的是，二手房租得好，交易量却仍然低迷。
“最近昆明的二手房市场真是看不懂了。”就连经营了多年二手房中介的吕先生也直呼反常。
二手房价格在涨，但很多想卖二手房的业主却捂着自己的房子不卖。
一怪 一手房价格跌了二手房却涨了
昆明二手房销售价格无论同比还是环比，均是上涨，同比上涨了3.6%，环比上涨1.2%，排名紧跟大理，位列全国第四。
“奇怪的是，二手房价格在涨，但很多想卖二手房的业主却捂着自己的房子不卖。”昆明很多二手房中介负责人最近有点看不懂。而正因为很多二手房业主捂着房子，且有买房意向的消费者也处于观望状态，因此二手房最近的交易量非常低迷。
“我们去年二手房一个月可以卖个7、8套，多的时候达到十几套，但是今年春节以后，二手房的交易量便一直不好，现在更是到了前所未有的低水平，有时一个月甚至卖不出一套。”工人新村一二手房中介的负责人吕先生告诉记者，现在是他日子最难过的时候，做了近10年的二手房中介，他很怀念2005－2007年这三年，“那三年可真是二手房交易的黄金时期，市场的火爆程度，让我们都始料未及。”目前，吕先生每个月要给店里的四名业务员发工资，还要付铺面的房租，这些钱基本得靠房屋出租所得的佣金。据吕先生介绍，很多二手房业主目前都钟情于房屋出租，且随着新一届大学生的毕业，二手房出租市场倒是比较火爆。“但是靠房屋出租所得佣金很少，根本不可能和房屋买卖的佣金相提并论，所以我们每个月出租佣金所得除了付工资和房租，所剩不多，有时如果行情不好，还得垫以前的老本。”吕先生说，如果再像这样下去，他的店面要考虑关门了。
记者采访的昆明其他二手房中介负责人也和吕先生的遭遇差不多，他们认为，近段时间昆明二手房交易量滑落至几年来的最低点。
昆明市房产交易中心一直以来是昆明房市的晴雨表，近年来该中心火爆的交易场面，昆明人有目共睹。而从今年春节之后，这里便没有以前那么热闹，最近几个月与2005－2007年相比，更是冰火两重天。
二怪 价格在涨交易量却低迷
“我们去年二手房一个月可以卖个7、8套，多的时候达到十几套，但是今年春节以后，二手房的交易量便一直不好，现在一个月甚至卖不出一套。”
沸沸扬扬的“拐点论”已抛出多时，广州、深圳等很多城市一手房、二手房的价格纷纷开始下降。随着昆明部分一手房的降价，很多人均认为从2006年以来价格一向坚挺的昆明二手房价格也会相应有所下滑。然而，一份适时公布的统计数据，却明白显示昆明与大理房价上涨的势头依然凶猛。
国家统计局和国家发改委日前发布了2008年5月份全国70个大中城市房屋销售价格。5月，昆明房屋销售价格的涨幅，与去年同期相比仍然比全国70个大中城市平均水平低，同比上涨6%，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了9.2%；而环比却比全国的略高，昆明环比上涨0.4%，而全国环比上涨0.2%。其中，昆明新建住房销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.1%；90平方米及以下新建住房销售价格环比上涨0.3%。而昆明二手房销售价格无论同比还是环比，均是上涨，同比上涨了3.6%，环比上涨1.2%，排名紧跟大理，位列全国第四，仅次于哈尔滨、郑州、大理，排在全国第四。
“二手房的价格确实还在涨。”昆明正序房产白马店的徐女士告诉记者，春节以来，二手房价格还是有所上涨。年初的时候，白马片区二手房均价在4000元/平米左右，现在已经涨到了4200··4500元/平米之间。记者走访了工人新村、气象路、棕树营等一些二手房成交量较大的二手房中介，这些中介的负责人均表示，尽管外省因为一手房价格下降，二手房价格也纷纷下跌，但是昆明的情况却与之不同，二手房价格仍是不断上涨。
主因 进入买卖双方“相持阶段”
“目前的昆明二手房市场，可说是进入了买卖双方的‘相持阶段’，这是二手房交易低迷的主要原因。”
为什么在一手房价格有所下降的同时，二手房的价格却不降反升？价格高了，可二手房的房主为何却还是不卖，交易为何仍然持续低迷？
昆明二手房中介负责人的普遍观点是，从昆明市场来看，最近一段时间新房价格有所下降，主要是因为这些楼盘原本的定价本来就偏高，且开发商急于回笼资金，所以才采取了降价措施。二手房则不同，如果房主觉得价格还没有到自己所定的标准，可以先忍一忍，暂时不卖，而改成出租，同样也能从中获益。除非是急需资金的，但这毕竟是少数。而且昆明的二手房主要集中在城内，位置较好，工作、生活都非常便利，这些都是很多一手房不可替代的，且昆明对二手房的潜在需求购买者不在少数，因此二手房价格仍然出现了持续上涨的局面。并且他们一致认为，二手房的地理位置决定了它卖一套少一套，因此从长远来看，其价格仍会坚挺。
而在昆明二手房价格上涨的同时，业主仍然持有不卖的主要原因在于买卖双方的心态。卖家以为昆明市场与深圳等市场相同，随着一手房的降价，二手房的价格也降了，因此以为在现在这样价格下滑的时候卖不合适，因此便先捂着不卖；买房者也和深圳等地相比较，认为深圳等地都降了那么多，昆明迟早也会降，先等等再买。“目前的昆明二手房市场，可说是进入了买卖双方的‘相持阶段’，这是二手房交易低迷的主要原因。”这是业界普遍的观点，与此同时，国家去年底打压投资客系列政策的出台，让很多炒房者退出了这个市场，尽管昆明炒房的泡沫不算大，但他们的退出，同样也是昆明二手房交易低迷的因素之一。
“不过二手房市场肯定会回暖，具体什么时间回暖、要用多长时间，还不好说。”业界认为，市场回暖只是时间问题。
延伸 评估担保业务也下滑
据介绍，从3月起，前来申请房产抵押评估的人就比较少，4月和5月部分房产评估公司的房产抵押评估量仍呈下滑态势。
昆明二手房交易持续低迷，不仅影响到中介行，对其下游行业也产生了较大影响。据业内人士介绍，不少评估和担保公司的二手房评估和担保业务明显呈下降趋势。
昆明一房产评估公司负责人介绍，昆明房地产评估市场一般与昆明房地产市场的走势同步，一般而言，每年3月份开始，昆明房地产评估市场会持续走热，4月份和5月份会呈上扬态势。但今年从3月份起，昆明的房产评估市场与去年同期相比，明显要冷清得多。进入4月和5月，昆明有的房地产评估公司的房产评估业务量同比去年下降了40%至50%。昆明一房产评估公司一业务经理告诉记者，以前他每周至少有5单的房产评估业务量，但现在每周的房产评估业务量基本在2至3单，明显感觉到现在的房产评估生意大不如从前。
据了解，目前到银行申请抵押贷款的个人或是企业，向银行提供抵押物为房产的均需要到房产评估公司做房产抵押评估。评估师评估时会根据周边情况、小区配套、房产情况等方面，再参考同一地段周边的房产在3个月内的交易价格作为参考，然后加权平均，根据专业的评估程序和评估方法给出合理的评估价格。此后，申请抵押贷款的个人或是企业就可以凭抵押评估报告去银行申请贷款。据昆明多家评估公司负责人介绍，从3月起，前来申请房产抵押评估的人就比较少，原以为4月份会有所上升，但从4月和5月的表现看，部分房产评估公司的房产抵押评估量仍呈下滑态势。究其原因，系“国家持续的信贷从紧政策所致。”
相关新闻
大理二手房价涨幅全国第三
3月涨幅开始放缓的大理二手房价，休息了2月后，又恢复了昔日的生龙活虎。5月，大理二手房销售价格指数同比上涨了8%，环比上涨1.5%，仅次于哈尔滨、郑州，排在全国第三。
2007年1季度，全国70个大中城市中，大理二手住房销售价格同比上涨10.7％。同期，全国涨幅第一的城市为深圳，涨幅12.6％，郑州以11.2％的涨幅排在第二，而紧跟其后的第三名就是大理，远高于全国5.2％和昆明3.8％的涨幅。
而自今年3月开始，大理二手房销售价格指数开始放缓。数据显示，今年3月，大理二手房销售价格指数环比上涨了0.5个百分点，而今年4月，大理二手房销售价格指数环比则下降了0.7个百分点。
|
