于7月1日起施行的《昆明市闲置土地处置办法》做出规定，土地闲置满1年的，将按总价款的15%收取闲置费；超过1年不满2年的，按总价款20%的额度全年均摊后，按月计收闲置费；满2年的，将无偿收回。

　　一方面是市场走势不明，一方面是督促开发。此举无疑让部分开发商如芒在背，甚至有人认为该《办法》将让开发商“雪上加霜”。而面对巨大压力， 一些开发商已在积极酝酿应对措施。业界预测，卖地或者联合开发或将成为主流解决之道，一部分囤地过多或资金链紧张的中小企业甚至可能因此崩盘，造成行业洗牌，但对市场供应不会产生太大影响。

　　业界反应

　　开发商压力加大

　　“原来的政策是闲置满一年的从高限依法收取闲置费，闲置满两年的依法无偿收回其土地使用权，现在改为按月收费，在当前形势下，使得开发商的压力更大。”风之铃市场咨询机构副总经理陆韬认为，类似的政策出台已不止一次，但都没有很好执行；本来开发商还想观望一下，但现在政府已经不允许开发商有更多的时间考虑。

　　云南财经大学副教授、房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，对闲置土地的处置，从中央到地方，各级政府都已经是三令五申过，过去只停留在表面，这次条款制定的很详细，可操作性强，是真正踏踏实实的落地了。周教授同时表示，这个政策落实是好事，但在目前市场低迷状况下，显得有些不合时宜，尤其加上近期信贷、税收等各个层面对房地产市场的打压，确实给开发商形成了很大压力。

　　解决之道  卖地或联合开发

　　对于闲置不满2年的土地的处置，政府部门也给出了三种“出路”：经批准延长开发时间，但应当依法缴纳土地闲置费；依法重新确定新的土地使用权人；由政府按照土地取得价进行收购，纳入政府土地储备。    

　　“不具备开发条件的土地肯定只能申请延期开发，具备条件的开发商首先采取的措施还是加快开发速度，但目前抗风险能力弱的只能走联合开发的道路。”针对上述三种解决方案，银海地产副总经理吴建云在接受记者采访时表示，政府在制定政策时，还是充分考虑了市场情况，没有搞“一刀切”，给了开发商出路。

　　“卖地是万不得已的最后之举，目前卖地也不见得能卖上好价钱，开发商肯定只能各显神通寻求新的融资途径，采取联合开发方式的应该会占多数。”陆韬的观点是，有实力并且对后市有信心的开发商应该加紧开发，有实力但对后市信心不足的开发商可以暂在开发和缴纳闲置费之间寻求平衡点，中小开发商只能寻找合作伙伴，甚至不排除部分开发商会采取分批开发的方式运作。

　　也有业内人士认为，现在大的开发商手中基本都有囤地，而且资金链都不宽裕，在市场大环境不好的时候已经自顾不暇。因此中小开发商如果不能有效融资，肯定只能无奈选择低价卖地或者等待政府原价收购。

　　楼市影响   供应量不会增加

　　在当前市场走势不明朗的状况下，是否会造成大量楼盘入市，从而对市场形成深度冲击呢？业界资深人士分析，该《办法》不会导致大量楼盘入市，影响最大的是前两年到处拿地且目前资金吃紧的中小企业，如果货币政策依然紧缩，这部分企业只有走上卖地或坐以待毙的不归路，带来新一轮行业洗牌。此外，土地市场将进一步降温，相比前两年的“地王”频现，今年以来土地流拍时有发生，其根源就是市场信心受挫和货币紧缩政策，加之此《办法》的限制，开发商更不敢轻易拿地。

　　银海地产副总经理吴建云认为，即使多数开发商都选择加快开发速度，短期内供应量也不会增大，因为任何一个项目都需要1—2年的开发周期，所以暂时不会对市场造成冲击。

　　手中有囤地的某开发商表示，昆明市场的刚性需求依然存在、容量空间还很大，新盘大量上市对市场影响也不大。拿昆明与长沙两个城市对比，城市规模、人口数量都差不多，但长沙现在在售楼盘有300多个，旁边的贵阳也有七、八十个楼盘，而昆明目前只有几十个，造成市场观望的原因是价格偏离了价值，超出了购房者的承受能力。在现阶段市场逐步回归理性后，只要开发商靠品质取胜，改变营销策略，给购房者更多的实惠，昆明市场肯定还会是稳步发展。

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　　“主城容积率3.0”引争议

　　日前，昆明市人民政府法制办公室公布的《昆明市城市用地与建筑规划管理技术规定（草案）》明确， 主城二环路内大于10层高层居住建筑密度不得超过22%，容积率不得超过3.0。这一规定在房地产界产生强烈反响，许多参与城中村改造的开发商更是声称这一限制条件过于苛刻，不利于推进城中村改造工作。

　　《草案》规定，主城二环路内，用地性质以金融、商业、商务等为主， 主城二环路内大于10层高层居住建筑建筑密度不得超过22%，容积率不得超过3.0；主城二环路外大于10层高层居住建筑建筑密度不得超过25%，容积率不得超过2.5。另外，主城中心城区内小于0.67公顷的小地块不得建商品房； 凡新建、扩建、改建建设项目，二环路内区域的商品住宅绿地率不得小于40％。

　　“二环路内3.0的容积率，简直没法做。”已经确定参与城中村改造的一开发商直言不讳地说，城中村改造成本本来就高，开发商要想盈利就只能在项目容积率上做文章，多建房子，如今这样的规定更是大幅拉高成本，导致的结果就是推高房价。云南尚居地产此次也参加了城中村改造，该公司副总经理黄志国表示，如果按3.0的容积率执行，参与城中村改造的开发商真的很难办，再加上城中村的土地还要走“招拍挂“”方式，将带来成本消化不畅，可建的房子少，政府虽然鼓励发展商业，但市场容量毕竟有限。

　　云南财经大学副教授、房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，从长远发展看，城市项目开发是应该有统一的标准要求，但目前昆明正在大力改造城中村，一个村一个情况，有的城中村容积率已经很高，再出台这样的规定不利于加快改造步伐，即使执行对城中村改造项目也应该有特例。

　　□新闻链接

　　闲置土地按月收费

　　《昆明市闲置土地处置办法》规定，土地闲置1年以上不满2年的，由国土资源行政主管部门向土地使用权人送达《土地闲置费缴款通知书》，收取土地闲置费。

　　以划拨方式取得的土地闲置满1年的，按取得该土地价款的15%收取闲置费；超过1年不满2年的，以取得该土地价款的20%的额度全年均摊后，按月计收闲置费，闲置不足一个月的，按一个月计算。

　　以出让方式取得的土地闲置满1年的，按该土地出让价款的15%收取闲置费；超过1年不满2年的，以该土地出让价款20%的额度全年均摊后，按月计收闲置费，闲置不足一个月的，按一个月计算。

　　5种土地认定为“闲置”

　　《昆明市闲置土地处置办法》中的闲置土地指：土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。以下5种情况可认定为闲置：     1、未经原批准用地的政府同意，超过国土有偿使用合同约定或者建设用地批准文件规定的动工开发日期未动工开发建设的；    

　　2、国土使用权有偿使用合同或者《建设用地批准书》未载明具体开发建设日期的，自国土使用权有偿使用合同生效或者国土部门《建设用地批准书》颁发之日起满1年未动工开发建设的；     3、已动工开发建设，但开发建设的土地面积占应动工开发建设土地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设满1年的；     4、已动工开发建设土地面积超过应动工开发建设土地总面积1/3或者已投资额超过总投资额25％，但在规定的建设工期结束时，仍未达到应动工开发建设土地总面积或者总投资额，经市、县（市）区国土部门督促限期达到而未达到的。

　　5、法律、法规规定的其他情形。

　　3种处置方案供选择

　　《昆明市闲置土地处置办法》规定：因不可抗力或者政府及其有关部门的行为造成开发建设延迟的，土地使用权人应当主动或自收到《接受用地检查通知书》15日内，向原审批国土资源行政主管部门申请延期开发，国土资源行政主管部门依据有关证明材料可顺延计算动工开发建设日期。

　　土地闲置不满2年的，国土部门将通知土地使用权人，拟订该闲置土地处置方案；闲置土地依法设有抵押权或被司法机关采取查封等限制土地权利措施的，还将通知抵押权人和司法机关参与处置方案的拟订。    

　　在拟订处置方案时，可以选择3种方式：延长开发建设时间，一般不得超过1年，期间应当依法缴纳土地闲置费；依法定程序重新确定新的土地使用权人，对原土地使用权人投资的地上建（构）筑物给予适当补偿；由政府按照土地取得价进行收购，纳入政府土地储备。    

　　土地闲置满2年的，经原批准用地人民政府批准无偿收回土地使用权，并向社会公布闲置土地收回情况。    

　　认定有闲置土地的用地单位，在闲置土地开发动工前或者被依法收回前，国土部门将不再受理该单位的新建项目用地申请。

　　本版稿件 首席记者李先锋