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本报讯 记者吴劲松 实习记者杨兮报道 近年来，随着昆明房地产业的快速发展，市民在享受良好宜居环境的同时，物业管理的矛盾日益凸现。近期，市房管局根据深入小区调查及召开业主座谈会等形式的调研情况，认为昆明物业管理存在四类主要问题：物业管理理念有待提高；物业管理收费标准低，收费比较困难；物业管理及服务工作有待提高；物业纠纷比较突出，因为开发商乱承诺和不按时完成工期，这类纠纷占80%以上。
市房管局有关负责人介绍说，从时间上看，昆明市进行物业管理起步仅10余年，人们对它的认识、接受和理念的形成，必然有一个过程。从业主方面来看，由于其长期受惠于福利制和计划经济模式的影响，进入市场经济后，对物业管理服务是一种商品还缺乏正确的认识。市场经济条件下，物业管理服务不是一种义务，而是有偿服务，享受服务，按质价时相符原则，支付相应费用。因此，住户对此问题的认识和接受还不完全到位。
其次是物业管理收费标准低，收费比较困难。目前，我市物业管理收费标准为每月每平方米0.15元至1元左右。多数小区收费标准在0.3－0.6元，与省外同类城市相比，特别是与发达城市相比，物业收费标准偏低。收费困难，主要是住户因种种原因不交物业管理费。据调查，住宅小区收费率最高为95%。这类小区占20－30%，多数小区收费在 50－60%左右，还有不少小区收费率不到40%。
第三是物业管理及服务工作有待提高。从绝大多数物管企业对小区的服务来看，物管企业员工对业主的态度热情、周到。对业主的要求，特别是在维修方面，基本做到了有求必应，及时为业主排忧解难。但也有个别物管企业存在管理服务工作不到位，行为不规范。主要表现在以下几个方面：一是个别物业管理企业对员工的管理培训不够，物业员工存在服务态度差；二是管理存在漏洞，对业主反映的问题处理不及时；三是对公共区域管理不到位，绿化管养和小区卫生管理距业主的要求有差距；四是有的物管企业收费不规范，甚至有的只收费不服务；五是个别保安人员责任心不强，小区屡次出现自行车、摩托车、电动车被盗的情况。
第四是物业纠纷比较突出。产生纠纷的原因，一方面因为开发商乱承诺和不按时完成工期，这类纠纷占80%以上。如昆明市某开发商建设的商住楼，因开发商售房时承诺，要在屋顶建盖空中花园。业主入住两年后，开发商一直未兑现，因此造成业主不交物管费；另一方面，因物业公司管理服务不到位，环境卫生差，如金河小区物业管理服务不到位，400多名业主中，没有一个业主主动交纳物管费，后经整改才得以改变。再一方面是小区在成立业主大会过程中，由于业主意见不统一，小区成立业主委员会出现种种问题。有的小区业主委员会刚选举产生不久，就有一半业主反对业主委员会，而要求解散小区业主委员会，使小区物业管理不能正常进行。
针对昆明物业管理存在的问题，昆明市房管局加强了对小区物业企业管理，严格各项措施。一方面严格物管企业资质审查。严格审查物业管理企业资质，对那些不按规定收费，乱收费，甚至只收费不服务，或者行为不规范，业主意见大，投诉多的物管企业，给予缓检或不予年检直至吊销企业资质；另一方面，责成物管企业强化员工教育管理。要求开展对物业员工的各种业务培训，把加强员工职业教育作为培训的重点。通过培训，教育广大物业员工不仅要爱岗尽责。要求小区保安执勤人员，严守岗位，加强小区安全防范。并与当地派出所、联防携手，共创平安社区。
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