自本报上周报道了《云大知城被指涉嫌虚假广告》一文后，一位不久前刚收房的云大知城的业主仔细研究了手中的购房合同，觉得有很多疑问，于是带着其购房时与开发商签订的购房合同及补充条款到本报进行咨询。

　　本报黄金楼市孙丽琼律师仔细阅读了云大知城的购房合同及长达五页的补充条款后，发现在报纸上诱人的广告背后却“暗藏心机”，其部分合同条款不仅否认了其对外的广告宣传，剥夺了业主的基本权利，甚至某些方面与《物权法》相违背。

　　业主疑问一：我是看了报纸上的广告后才去看房最终决定买房的，付款的时候也很爽快，可之后认真看了合同才发现，实际的花园面积小了很多，为何补充条款就能完全否定广告里承诺的内容？

　　孙丽琼：在补充条款的第十四条中，有这样的约定：“本《商品房购销合同》及《合同补充条款》是明确双方权利和义务的唯一依据，双方在此之前有关该房屋及相关设施的口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明均予废除，对双方无约束力。”这样合同条款之下，无论广告再怎么写，开发商都可以名正言顺的不用承担责任了。作为开发商所拟定提供的合同，自然不会将其广告中的种种诱人承诺写入合同中，实则是开发商为免除自己广告中的宣传对自己的约束。

　　业主疑问二：物管公司在我装修房子的时候限制了很多条件，包括不允许我用玻璃封自己家的阳台，还被告知说，合同约定整个小区的外墙面使用权收益权都是他们的，这是我从来没遇到过的，我可以去争取哪些权利呢？小区里的公共物业又有哪些？

　　孙丽琼：首先，开发商和物管公司剥夺了业主对共有物享有的权利。补充合同第八条“部分权益的声明及约定”第三项中约定“外墙面使用权及在外墙面使用中产生的权益归甲方所有”，墙体根据相关规定是计入建筑面积当中的，墙体也是属于建筑物不可分割的一部分，本就属于业主共有，哪来归开发商所有一说？同样在该条的第四项中的约定“社区及附着物的广告使用权其收益归甲方所有”，社区也是属于全体业主共有的，广告使用权产生的收益也应当归业主共同享有，开发商如此订立合同，实属剥夺业主的权益。

　　其次，开发商将本应属于业主的共有物约定为开发商所有，违反了《物权法》的规定。补充合同第八条“部分权益的声明及约定”第1项约定“未进入甲方住宅开发成本的车库、汽车停车位、设备、会所、房屋、场地等，其所有权和经营权管理权归属甲方”，有没有进入开发商的开发成本，对业主而言，是一个很难证明的问题，开发商这样的约定是意图规避法律。但这种约定是与《物权法》相违背的，《物权法》明确了建筑区规划内的道路除城镇规划道路外属于业主共有，建筑区规划内的公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　第三，剥夺业主对户型变更提出异议的权利。在户型图上开发商留有“最终以交房现状为准”的字样，这样一来，合同上所附的户型图不是交付房屋的标准，而开发商可以有权变更，最终交给业主什么，业主就要接受什么。实际上根据《商品房销售管理办法》规定，开发商对户型需要变更的，应当提前10天告知购房者，购房者有权决定是否退房，购房者决定退房的由开发商承担违约责任。而云大知城开发商这样的约定，等于是将购房者提前得知变更的权利、解除合同的权利都给剥夺了。

　　业主疑问三：业主指着户型图告诉律师，开发商在售房时说户型图上的入户花园是赠送的，可是交了房后却发现利用率并不高，现在因为没有门的缘故感到很不安全。这种情况下业主的人身安全由谁保证？

　　孙丽琼：孙律师仔细看了户型图后认为，入户花园有可能不是送的而是业主买的。在户型图上是清楚地标明了分户门的，入户花园并且还标明了尺寸，有可能是计入了销售面积，也就是说有可能是算了售价的。律师建议这位业主找开发商要求看一下测量报告，并向测绘公司咨询到底花园有没有计入销售面积。如果计入了销售面积，就不是开发商赠送的，即使没有计入，如果业主不能用，也不能算是赠送，这与开发商广告宣传和售房时的说法都不一致