文/马知路
　　星天地所处的区位，距主城区20公里。虽然过去的郊区概念已经随着政府南迁而变得模糊，可在这个新兴居住区域，星天地将采取怎样的商业模式，规划怎样的业态，来适应片区发展，并且实现商业升值的最终目的？

　　底商靠边，娱乐靠前

　　按照星耀的设想，将来要把星天地打造为东南片区的商业中心。只是三环的商业价值远不如一、，要在三环外的新片区实现这一想法，并不容易。

　　“按照大体量商业的构想，我们先否定了传统的底商模式。”星耀招商公司总经理李XX说道：“也不能拉着百货业不放，差异化路线必须走。”

　　像体育城这种大社区，单纯靠所谓社区底商是不行的。李XX举了一个例子：从新迎小区来看，大社区，大底商，租金容易猛涨起来，但也容易见顶，甚至反跌。如新迎小区5年前租金可到80元，而现在倒退回50元，甚至有些位置跌到20多元。试想，如果仅仅只是迎合人们的居住消费需求，体育城大可只做住宅底商，有洗衣店、餐饮店、理发店等各种便利店就足够了。但如此一来，住宅底商的租金就不可能有规律的上涨，更勿论商铺的投资价值。

　　当初新迎小区甚至北市区的规划，是以住宅为主，忽视了商业在城市片区建设中的重要功能。因此在规划东南片区时，政府将世纪城和体育城规划为两个含大型商业配套的区域。同时，南部的发展瓶颈随政府迁移、道路通畅而打开。所以体育城具备了发展大型商业的机会。
 
　　做商业就要缺什么，补什么。经过市场调查研究，招商公司发现，主城三市街商圈的百货业霸主地位难以动摇，东南片区又不乏专业市场（如茶城、机电、汽配），最具差异化和稀缺性的就只有以休闲娱乐为主的购物中心、超市卖场和特色卖场。因此，招商公司将星天地商业广场定位为集购物、休闲、娱乐、饮食于一体的RBD（休憩商业区）。

　　外部条件日趋成熟
 
　　星天地的商业体量有10多万平米，联想起新亚洲体育城所处区位，就有人提出疑问：在“郊区”盖ShoppingMall，星耀胆量是不是太大了点？甚至还有开发商表示，体育城目前的居住人口并不多，消费力还不够大，星耀一下做了10万平米的商业中心，还一平米都不卖，这无异于自讨苦吃。

　　李XX并不认同这种观点：“事实上，我们做大型商业中心，正是市场给予了我们机会，这块蛋糕肯定得有人先吃。”从李XX的介绍中了解到，现在体育城2.5公里范围内，有13.5万居住人口，5个城中村，商业消费需求已经不低。而且体育城、世纪城、彼岸、郡城、畅园等楼盘以及周围的城中村，可以形成65万的居住人口，而且按照政府规划，远期还将形成100万的人口规模，其消费量足以撑起一个大型商业中心。

　　星天地的定位没有错，但由于城中村居民的消费结构并没有完全改变，而且体育城本身的入住率也并不高，这意味着目前这13.5万人并不足以支撑星天地的商业规模，星天地在短期内会亏损。

　　“我们已经走过的一年，肯定是亏钱的”，李XX表示：“但我们有信心在3年时间把星天地做起来。”

　　李XX的信心或许来源于片区未来的发展前景。《售楼部》记者了解到，体育城所处区域将来很可能成为昆明东南片区最大的商业次中心，星天地、星体花园商业、康盛电子城、义乌小商品城和新螺蛳湾这些项目，将在此形成一个大商圈概念。其中，星天地又是唯一的休憩商业区，再结合人口增长预期，星天地做RBD的外部环境已经逐渐成熟。

 　　“新”是业态核心

　　星天地的RBD主体概念已经体现了与主商圈的差异化，但各种经营业态还必须推陈出新，才能吸引消费者眼球。不仅如此，李XX还想打破昆明人以往走马灯式的购物消费观念，他想让昆明人到星天地消费时，住在这里，这样商家才有更多赚钱的机会。

　　在研究了昆明商业现状后，招商公司将“新的风情”提到了首位。先营造景观风情，星天地围绕4万平米人工湖修建的欧式街区，这有别于以往常见的划格子铺面。另外，星天地将组织卖花姑娘、街头画家、街头艺人，人为的制造出一般商业区不具备的异国风情，以期将消费者变成“游客”。

　　除了新的风情，还有两大新生事物。一个是星影城，除了5个传统影厅，将茶吧、书吧与影院结合，甚至还建立了一个1500平米的园林式影院，在看电影的同时附加餐饮聚会的功能。另一个是奥特莱斯品牌折扣店，采取主题+餐饮的模式，吸引各种世界一流品牌开店中店，并附加餐饮店中店，使消费者可以在这里呆上一天。

　　“我们要吸引整个昆明市的人来体验这种商业风情，24小时流连忘返我们的商业区，周末可以到星天地逛街，看电影，享受美食、水艺，到体育中心锻炼身体，晚上在快捷酒店住便宜实惠的房间。”李**自信地说。

　　变数：三权，三年
 
　　从最初定位、外部环境和业态创新，我们看到的只是一个商业中心成功的表面条件，星天地要成功的核心问题是：招商公司将如何把星天地的种种变数牢牢控制？
 
　　对此问题，李XX表示：“与其控制变数，不如一开始就扼杀变数。”在李XX看来，商业项目最难控制的部分，是因商铺出售、产权分散造成的商业规划和经营无法统一。开发商要做商业地产，必须将开发权、经营权、产权三权合一，才可能将商业地产从头到尾按方针贯彻下去。因此，星天地百分之百由开发商星耀持有，并实行统一招商，分散经营，统一管理。
 
　　此外，还有可预期的变数。李XX表示：“商业最重要的是培养期：一年亏，二年平，三年有盈利是很正常的。”星天地第一年运营，说不亏损，只怕业内人士都不会相信，但懂行的人就能马上发现，星耀顶住亏损，在把星天地按计划运行，这种商业运营思路将意味着星天地将可能获得成功。广州天河城就是个很好的例子，耗资8亿的天河城购物中心，第一年就亏损严重，但并没有急于销售商铺回笼资金，在三年培养期后，一年租金就高达4亿元。
谈到天河城，李XX说：“商业地产风险与利润并存。如果为了快速回笼资金而销售商铺，没有大风险，也难有好利润。但若看懂商业盈利的变数，将商业培养期做好，就能换回更多利润。”

　　链接：星天地5大商业主题，

　　1、时尚生活馆：体量1万5千平米，包含家居、美容美发、洗衣店、健身等精品店，服务体育城社区未来8万人口的生活需求。

　　2、星影城：投资2000万以上的五星级影院，体量5千平米，是提高社区文化生活的引擎。此外，星影城2楼附有精品商场、还有苏宁电器入驻，负一楼将做一个1万平米的水艺桑拿中心，形成3万平米体量的星影城休闲中心。

　　3、主题餐饮区：体量1万平米，由5个不同风格的主题餐饮店组成。如祥云荟馆、莱克巴利泰国餐厅，海派商务餐厅，还有海鲜店、商务KTV等，形成餐饮主题的休闲区。

　　4、文化风情走廊：以花鸟鱼虫为主。配套小型特色餐饮店，与高档餐饮形成互补。

　　5、大卖场：由2万2千平米的超市和2万4千的奥特莱斯式品牌折扣中心组成。