在景观大道的赞誉之外，滇池路的商业物业却一直被忽视。然而，这种淡漠即将被冲散----南亚风情商业广场用占地约283亩、概算投资68亿元、南市区的商业中心、昆明市的商业副中心等字眼，把滇池路商业物业推到了风口浪尖。一直以来，南市区被人们戏称为“孤岛”，滇池路的商业匮乏，更是众人皆知。经历过了各种商业地产项目的尝试，面对商业网点欠缺的现实，当同样被人们视为“睡城”的北市区也日渐苏醒的时候……滇池路商业物业没法再沉寂了。所以，当8月3日南亚风情商业广场，这个滇池路上体量庞大的商业地产项目启动奠基仪式，项目的相关信息浮出水面时，滇池路商业物业蓄谋再次崛起的猜测，也变得更为肯定。有专家认为，借力南亚风情商业广场，将给滇池路片区居民生活带来便利，甚至缓解整个昆明市的商业压力。也有业内人士指出，虽然原来南亚风情园经营比较成功，但商业地产项目有运营的特殊性，原来的商业氛围不一定还会延续。

　　现状：

　　高端餐饮为主导 其它商业网点匮乏

　　由于工作需要，孔先生经常往返于滇池路。可一提起去滇池路，他就犯愁了，因为在这里买东西、就餐很不方便。“要找个小超市或者餐饮店，要走上好几站地，吃碗米线都要折腾好半天。”他期待在滇池路能够有更多的餐饮店、小超市。其实，和孔先生一样，生活在滇池路片区的居民，更希望能享受商业配套丰富带来的便利。“虽然住的是高端别墅，可要是家里急用油盐酱醋，还真不好办，没地方可买。还得开车出门去买，来来回回最少得花几十分钟。我们希望滇池路上能有个大超市，省得买东西老得往城里跑。”住在红塔路某一别墅内的张女士告诉记者。

　　一直以来，除了西贡码头、维多利亚海港等高端餐饮业态外，滇池路片区的商业配套都比较少，购物、普通餐饮消费的地方很难找，像孔先生一样为在滇池路吃饭而犯愁的人不少。记者了解到，虽然滇池路片区范围广，但该片区商业成熟度低，分布着许多高档的餐饮、娱乐、休闲场所。深圳至祥置业(昆明)研究中心日前做的一份调查显示，在茶室、休闲、药店、副食品等各种商业业态中，餐饮业的比重最大，占了34.5%，其中又以高档餐饮业的比重最大。至祥的这份拉网式的调查还显示，沿滇池路南北两端商业分布成两极分化，在靠近二环路地段商业配套相对完善，但是缺乏大型的商业城，基本以个体小范围经营为主。而在道路南段，商业配套极为稀缺，商业市场基本上是处于真空状态。在少数的商业项目中，主要分布着高端餐饮店，比如大型的餐饮以及旅游度假休闲酒店，但缺乏日常生活用品等低端商业配套。其他的教育、金融、医疗等配套同样缺乏。这也给像孔先生和张女士一样的普通市民，带来了诸多不便。

　　风之铃房地产研发中心项目经理姜芸分析，以高端餐饮为主导的商业业态的形成，一是因为滇池路环境优越，利于休闲业态的发展。其二是由于各类机关单位的进驻，而繁衍出众多的餐饮机构进行商务接待。姜芸建议，滇池路商业更多的应关注区域环境的变化，需要抓住每一个细分市场进行精准定位，避免大而全现象的出现。同时，项目需要打造出个性与特质，才能在市场上进行有效的竞争。

　　曾经：

　　西贡码头等项目一直在努力

　　滇池路优越的自然条件，一直吸引着众多人前往旅游，在这里定居成为不少人的梦想。并且据了解，滇池路片区，特别是滇池路南端，聚集了众多高端别墅楼盘，这些业主拥有极强的消费能力。这么一个大市场，开发商们自然不会错过，所以一直在做着各种商业尝试。2001年，西贡码头在人们的惊叹声中开盘。但是，西贡码头换来的不是市场的掌声，而是重新定位变身“新西贡码头（查看地图）”后新的市场考验。西贡码头高调面市后的黯然落幕，让不少开发商心有余悸，自此开发商对滇池路片区商业项目的开发变得审慎起来，滇池路板块的商业项目陷入沉寂。

　　姜芸指出，滇池路的商业复兴始于金都商集（查看地图）。据了解，金都商集于去年8月面市，占地32.8亩，是滇池国家旅游度假区内唯一在建的商业中心，同时也是昆明唯一一个Shopping Village（购物村），集合了世界顶级服装服饰精品店、生活馆、咖啡馆、西餐厅、酒吧和会所在内的多种业态。金都商集之后，到目前为止，已经有很多地产商把滇池路以及滇池路附近的各类商业用地当作香饽饽，意图结合滇池路片区的贵气，做一些高端的休闲商业。此外，姜芸指出，随着交通条件的改善，未来滇池别墅区至广福路非常便利，滇池路将实现与广福路更大区域的连通，未来两个区域将形成泛南板块。两个片区的人气的日益提升，将产生更多的泛南商业地产项目。

　　对于滇池路片区商业发展的“慢节奏”，姜芸指出，滇池路虽然高档住宅众多，但是其实地广人稀，入住率以及人口密度并不大，这是制约其商业发展的最大瓶颈。其次，滇池路片区的公共交通不便，线路单一，道路标准高，导致往来困难，难以形成道路型商业。此外，在以往的规划中，片区多规划住宅区，而少有商业综合区的规划。这些都导致滇池路商业难以迅速发展。

　　昆明理工大学建筑工程学院房地产经营管理教研室主任邓晓盈分析认为，商业项目只有做出了特色，才能吸引更多人。而随着特色商业项目的增多，分散了消费群体的注意力，这也是滇池路商业地产项目难以“火”起来的原因之一。-

　　未来：

　　南亚风情商业广场成就商业副中心？

　　8月3日上午，南亚风情商业广场在滇池路南亚风情园门口举行盛大的开工庆典。据了解，南亚风情商业广场占地约283亩，建设概算投资68亿元，项目是一个包括22.727万多平方米的零售商业、5.724万平方米的酒店、8.726万平方米SOHU和商务办公的大型商业中心。

　　作为南亚风情商业广场的开发商，昆明诺仕达企业（集团）有限公司有关负责人告诉记者，目前滇池路板块商业比较单一，缺乏大型的商业配套，而南亚风情商业广场是一个由商业、商务、住宅、城市公益项目等组成的，集合购物、娱乐、休闲、旅游、餐饮、商务办公和综合服务、住宅等多种功能于一体的大规模商业项目，它的商业功能将辐射整个南市区，甚至昆明市。

　　该负责人表示，早在七八年前，昆明诺仕达企业（集团）有限公司就有意接手南亚风情商业广场现在所处位置的地产开发，但当时的条件还不成熟。经过几年的发展，目前片区的成熟度日益提高。首先，人流量增大。一份调查数据显示，站在南亚风情园门口观测，上班时间的单向人流量为8600余人/小时，周末从早10时至晚8时，一天的单向人流量为15万余人，而最多的时候达18万余人。同时，八月份开始，省级行政机关陆续搬迁至南市区，在南亚风情商业广场周边形成了政务中心，而商务的发展必然带来商业的发展。另外，随着城市的扩容，昆明正在往南向发展，南亚风情商业广场正好处在新老城区的交会点，具有不错的发展机遇。

　　此外，昆明诺仕达企业（集团）有限公司有运营卖场、零售业等经验，项目一半以上打算自持；在建筑规划的同时，提前招商，并与商户沟通，为客户量身打造相关事宜，滇池路跨线桥的建设和通车……这一切都为项目的成功提供了保障，避免项目重蹈操作失败的商业地产的覆辙。除此以外，政府的支持、周边面临拆迁的居民的信赖，都是项目开发的利好因素。

　　该负责人还告诉记者，南亚风情商业广场将在两年内建成，目前已经有不少公司前来接洽，商讨合作事宜。他预言，项目开业的一年内时间，就能形成区域内的影响力。

　　面对开发商的乐观，邓晓盈认为，滇池路片区具有庞大的消费群体，同时南亚风情商业广场位于行政中心区域内。此外，滇池路的交通正在得到改善。综合多种因素，项目将会有不错的发展，并将给片区的居民带来便利。

　　但也有业内人士表示担忧，他们指出，虽然原来南亚风情园经营比较成功，但商业地产项目有运营的特殊性，原来的商业氛围不一定还会延续。此外，昆明诺仕达企业（集团）有限公司目前正在着手呈贡新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)项目的开发建设，主要工作已经转移到了呈贡，开发商是否有精力、人力、财力来运作南亚风情商业广场，也是一大考验。

　　南亚风情商业广场，能不能给南市区居民生活带来便利，能不能顺利坐上南市区的商业中心以及昆明市商业副中心的双重交椅，值得期待。