已经“变身”的云锡花园幼儿园。
　　
　　位于北市区金星立交桥旁的“云锡花园”小区，早已建成交付多年。在建设之初规划就要求小区配套建设一个幼儿园，然而多年过去了这个已建成的幼儿园至今仍未开园，从成为开发商的办公室及售楼部，到如今成为招待所，造成小区2000多住户的幼儿入托难。

　　今年初，省人大代表提出建议解决此事，但由于是开发商在建成后擅自改变规划用途，成为了管理空白，至今仍无法恢复其原规划用途。

　　人大代表建议解决入托难

　　在今年召开的云南省第十一届人民代表大会一次会议上，高丽琼等三位代表提出建议，希望昆明市有关部门解决“云锡花园小区2000多住户幼儿入托难入园难的问题”，他们的提议反映了对小区配套教育设施缺失的担忧，并提出了完善教育设施新建幼儿园的建议。

　　昆明市规划局在收到建议后，经过反复踏勘现场，对这项建议作出了答复。2001年规划部门在审批云南伟事达房地产公司“云锡花园”项目时，就对配套设施进行了充分考虑，已按照国家相关规定对小区进行了统一规划，已经审批过6班幼儿园，并且“云锡花园”小区竣工时幼儿园已建好，在规划审批及建设过程中幼儿园问题已经得到了妥善的解决及实施。

　　由于原先配套的小区幼儿园被挪作它用，2006年开发商提出申请，希望用小区的绿化用地和道路用地再建一个幼儿园，解决小区住户幼儿入托难。

　　市规划局在接到申请后认为，云锡花园小区已按照规划要求配套建设了六班幼儿园，再在小区的公共绿地及球场上搞建设，不符合相关法律、法规。其原因是：1、批准的小区建设总平面图是向社会及广大业主公示过的，任何单位及部门均无权进行随意更改调整；2、按照《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”3、地块的东侧还有一条15米规划道路及金汁河；地块上有一条110kv高压线穿过。经征求小区住户及业主委员会意见均不同意在公共绿地和球场上搞建设。

　　再建幼儿园的申请经规划局否定后，开发商也再未提出申请，但也未恢复其幼儿园的规划用途。

　　针对省人大代表提出的建议，市规划局在答复中表示，为做到既不损害业主的利益，破坏小区现有的绿地及公共活动设施，遵守国家对对供电设施保护的要求，充分考虑幼儿的身心健康及生命安全，同时又妥善的解决小区幼儿的入园问题，该局将积极与相关部门协调，在人大代表、政协委员的监督下督促开发商和物业管理公司把民生问题放在首位，多考虑业主的利益，少考虑自身的利益，将已按规划建设完成并通过验收后又挪做它用的小区幼儿园，恢复其原功能，以实际行动切实解决小区幼儿入托难、入园难的问题，并对现有的公共绿地提高品质，真正为小区内的居民提供一个优良的环境。

　　小区业主苦不堪言

　　一个擅改规划用途的建设项目，多年后仍未得到根本解决，甚至省人大代表提出建议也未能解决，此事引起了记者的关注。

　　记者来到位于金星立交桥旁的云锡花园一个组团的门口，见到一位刚买菜回来的老人，问及小区的幼儿园在哪里。这位老人指了指不远处的一幢粉红色三层小楼，表示这里就是幼儿园。但在这幢三层楼的建筑上，只看见“云锡花园小区卫生所”和“云锡地产售房部”的牌匾，丝毫见不到幼儿园的任何标志。

　　问起小区的孩子到哪里入园，这位老人表示，大部分送往金星小区或小坝片区的幼儿园，由于距离较远，给接送的家长们带来很大不便。

　　在这幢规划配套的幼儿园建筑斜对面，就是小区的物管公司及业主委员会办公室。在物管公司工作人员的帮助下，记者联系上了小区业主委员会的一位负责人。这位负责人告诉记者，为小区配套的幼儿园，不知为何建成后就被改作卫生所及云锡地产的售楼部、招待所，他们曾为此向开发商云南伟事达房地产公司和建设单位云锡地产交涉，要求归还被占用的幼儿园，但至今未果。这幢楼的产权究竟在开发商还是云锡地产手中也不得而知，具体情况这幢楼的使用者云锡地产才可能知道。

　　按照这位业主委员会负责人提供的云锡地产总经理联系电话，记者多次联系，但不知何故这部电话就是没人接。

　　行政管理缺位

　　对于云锡花园违反小区规划擅改建筑用途，幼儿园变成了卫生所和招待所的事件，早在今年初就有媒体曾经进行过曝光。

　　这家媒体先后采访了建设、房管、规划等部门，但得到的答复是各方都不管。建设部门认为，其主要负责辖区内建筑、房地产等企业的资质审批、年检和日常管理等工作，不负责住宅区公共设施改变用途方面的监管。房管部门认为，其负责房屋产权、产籍管理及房产交易管理；规划部门认为，规划局作为职能部门，在审批规划直至建成验收时，有权要求开发商对配套设施进行完善，一旦验收完毕，就没有权力干涉其对公共设施用途进行的变更，也没有职责要求其强行恢复原先规划的使用功能。如果要解决这一现象，还需出台配套的相应地方法规。

　　记者上网查询了昆明市有关规定，发现《昆明市中小学幼儿园场地校舍建设保护条例》对此有着明确规定。第十条规定，“新区开发时，开发建设单位必须按规划配套建设初中(含完全中学的初中部分)、小学、幼儿园，并且应当与开发建设项目同时规划、同时设计、同时施工、同时交付使用”。第十二条规定，“配套建设的中小学幼儿园，竣工验收必须有教育行政主管部门参加。验收合格后，开发建设单位应在竣工验收之日起90天以内，将所建中小学幼儿园的产权和有关建设资料交付属地县(市)、区教育行政主管部门管理。县(市)、区教育行政主管部门应当及时办理接管手续。”

　　业主可依法维权

　　针对目前存在的现状，记者采访了云南八谦律师集团建筑房地产业务部主任徐博。

　　徐博律师认为，根据《物权法》第七十三条之规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第五十条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”“业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”

　　由此可见，如果该小区幼儿园确系规划设计为小区公共基础配套设施的，其所有权应归属全体小区业主共同所有。任何个人或单位均无权擅自改变其规划用途，更不能通过改变其规划用途以谋取非法利益。任何个人或单位擅自改变其规划用途的，均是对小区业主们物权侵害。

　　因此，小区业主们首先应当确定小区幼儿园是否被规划设计为小区的公共场所、公用设施或是物业服务用房，如果确系为此类公共建筑的，则依据物权法之规定，应属业主所有。在此情形下，小区业主要改变小区幼儿园被他人擅自改变规划用途并用于非法经营的现状，应明确实际侵权人究竟是开发商？还是物业管理公司？还是向开发商买受的第三人？还是无任何依据的其他人。

　　如是开发商或是物业管理公司的，小区业主有权要求开发商对该小区幼儿园进行移交，收回小区幼儿园的所有权，从而清理非法出租等事宜。

　　如果是向开发商买受的第三人的，则小区业主有权依据《合同法》、《物权法》及《物业管理条例》的强制性规定主张买卖无效，从而要求买受第三人停止使用并对小区幼儿园予以返还，同时小区业主有权要求开发商对其擅自处分行为承担赔偿责任。

　　如果是无任何依据的其他人的，小区业主有权要求其停止侵害及赔偿损失。

　　此外，根据《物业管理条例》第六十六条之规定，对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的违法行为，法定行政管理义务机关为“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”。因此，小区业主可以向主管行政机关申请处理，请求主管部门责令相关责任人限期改正，并对相关责任人处以罚款。

　　如果该小区幼儿园在规划中并不作为小区公共配套设施的，并已作为专有权部分进行了划分并保留权利的，其归属于开发商所有。对此，小区业主不能主张幼儿园所有权归全体业主共有，而只能依据《商品房购销合同》约定，要求开发商承担违约责任（如开发商在售房时已明示小区配套有幼儿园的），如系开发商出售后，买受人擅自变更用途的，开发商在对小区业主承担违约责任后，有权另行向买受人追偿。

　　针对此事件的进展，本报将进行追踪报道。                记者吴劲松文/图