昆明房价何时才是底

　　不论什么统计体系，都掩盖不了昆明房价不断下行的事实。在最近3个月里，不断有楼盘刷新低价纪录。6月份金色俊园5700元的单价，15%的降幅已经震动了楼市，两个月后，同样是二环路的盛高大城，却推出了每平方米不到5000元的单元，而10套特价房竟然只卖3770元/平方米。

　　光辉城市的均价，足足比去年同期同一地段的其他楼盘低了1000元，难怪它敢喊出“‘零利润’卖房”，“终结房地产暴利时代”的口号。但问题是，谁能保证光辉城市就一定是零利润？或者说，即使光辉城市是零利润，难道就没有人负利润卖房？

　　跌跌不休的昆明楼市，就像内地股市，当所有人以为2700点是底部时，2400点却已悄然出现。

　　房价连续下行，让购房者产生这样的感觉：只要有足够的耐心，等待的时间足够长，房价就会越来越低，直到谷底。只有那个时候，才是买房的最佳时机。这样的想法并没有错，但问题是，谁知道昆明房价的底部在哪里？

　　房价已经见底

　　5月底俊发宣布降价时，曾经有媒体提问，以后还会不会继续降？俊发总经理回答时借用了深圳一个楼盘的广告语，说“再低就不可能了”。俊发的理由是，按照金色俊园的土地成本，再加上建安成本等费用，5700元/平方米的价格已经逼近成本。再降要么倒贴，要么偷工减料，因而是不可能的。

　　金色俊园、盛高大城等项目的土地都是当初拍卖而来，价格不低，楼面地价已经摆在那里，而建安成本、绿化成本、营销成本、管理费用等都有市场公开价，因此项目单价是否接近成本很容易计算出来。业内人士认为，昆明二环路楼盘的成本价在4000~5000元，房价再降也不应该低于这个水平。

　　按此推算，盛高大城最近新推房源的价格已经离成本线不远，而10套特价房更是低于成本价，盛高盈利的希望应该在后期发售的“楼王”组团上面。

　　同样，根据建筑专家估算，光辉城市的单位面积成本也应该接近4000元，官城置业声称终结暴利时代也算是言之有据。

　　从金色俊园、盛高大城到光辉城市，虽然与去年的最高点相比降幅只有20%左右，和深圳等沿海城市的降价幅度难以相比，但昆明房价却已不断逼近成本线。尽管如此，受“买涨不买跌”心理的影响，目前昆明购房者观望情绪浓厚，面对降价幅度明显的多个超值楼盘，不少人仍旧期望房价有更大幅度调整。在《售楼部》的采访中，部分购房者告诉记者，深圳有些楼盘价格下跌接近50%，昆明降价幅度最大也不过30%%，还是再等等看。针对这一心理，云南财经大学房地产研究中心副主任周大研认为，昆明和深圳不同，深圳的情况决不可能在昆明出现。

　　再低就不可能了

　　周大研认为，在前几年的房价暴涨浪潮中，昆明无论是绝对涨幅还是上涨速度，都远远无法和深圳等沿海城市相比，也就是说，昆明房价虽然也有虚高的成分，但泡沫不大，不可能出现深圳那样折半销售的情况。

　　昆明几家代理公司的销售专家也告诉《售楼部》，以目前作为房价标杆的几个二环路楼盘来说，当初买地的代价都不低，而且因为土地是通过“招拍挂”拿到的，价格和规划条件都是公开的，这几个楼盘的成本很容易算得出来，因此，二环路楼盘即使大幅度降价，大家也都知道底线在哪里。

　　《售楼部》在调查中发现，其实面对已经下跌明显的房价，不少购房者已经开始动心。之所以没有迅速下手，是因为担心这些降价楼盘将来还可能进一步降价，甚至低于成本价销售。但本地多位房地产专家认为，房价接近成本就应该是降价的底线，开发商不可能负利润开发项目。即使有房地产公司倒贴资金开发项目，但这样的楼盘品质如何保证？

　　据《售楼部》了解，盛高大城虽然以低于成本的价格拿出了10套特价房，但数量只有10套，而且楼层和位置都没有多少挑选余地。开发商盛高置地在不久前对媒体说，盛高不会改变开发一个高品质楼盘的初衷，因此绝不会像有些传言说的那样，降低价格的同时也降低品质，况且盛高只是拿出一部分房源优惠客户，景观位置好的单元仍旧维持较高价位。