从全国的地产策划营销的游历而来，我最终是客居云南。喜欢春城的气候，慢慢地适应了生活和工作的节奏，也在开采和把握着市场中的商机，多民俗、多美景、多节日，也是我心定的原因。在众多的节日里，我最心仪的是“泼水节”。也许是出自大山里的缘故，能够与水亲近是骨子里的追求和向往。

　　第一次知道由“泼水节”，是在儿时一幅周恩来总理和傣族人民过泼水节的图片。来云南多年，虽然每次参与过“泼水节”，都会被淋得个“落汤鸡”，事后还会无一幸免的感冒一场，但回味那种开心和快乐，都无怨无悔！我想那种感觉来自与参与、没有陌生的沟通方式、传递着祝福等等，当然也有一些被泼、泼到、没泼到的复杂的心理感受了。

　　刚刚过完傣历新年，一直想写一片关于“泼水节”的文章，不料和商业地产挂上了钩。其实生活和社会经济活动有着惊人的相通、相似，所以说，人可以过“泼水节”，地产也可以！这里说到的给商业地产过个“泼水节”，不是只给商业地产项目、开发“泼泼冷水”，而是共同去分享、探讨商业地产中存在的一些问题、历经一个形式下的活动后，也给我们的商业地产带来一些祝福和关爱，多一些体验和感悟，为未来的商业地产发展之路多一些建议，“大家不寂寞”罢了。

　　买“儿子”，熊瞎子

　　首先，先分享一下目前我们所能接触到得商业地产存在的一些问题。概括来说，可以用三个方面来做一些分享：开发动机、运营能力、解决之道。

　　“商道”——“天下熙熙，皆为利来；天下往往，皆为利往。”作为商业地产的开发企业，在做商业地产开发的时候，都会聚焦本区域的商业前景和开发所带来的巨大投资回报。这也是无可厚非的事实。

　　分解一下，为何开发公司愿意做大商业部分？

　　其根本原因，是利益所趋。在普通项目中，住宅的市场价格参照性比较强，很多项目采用“比较定价法”，有一定的参照性。但商业项目的价格定价原则更加多变和具备巨大的调整空间。住宅的价值和价格，存在着被动升值性，同时价格的增幅比较有限制，而且价格的弹性系数偏低；但商业地产的价值和价格，存在着主动升值的空间，并且价格的弹性系数比起住宅相对偏高。比如：在中小型城市，住宅调整价格100元/m2，马上价格带来的市场反应极大，甚至是直接造成成交率下滑；而有些商业，价格调整1000元/m2，在有限的供给前提下，反而加速成交。真的有些象股市中的“买涨杀跌”的特色。

　　在很大的程度上，与国人的传统观念中，历来注重“安土重迁”、“一铺养三代”有关。在国人中，尤其是山西人买房买铺更是特别“凶狠”，从流行电视剧《乔家大院》也能看出，骨子里的“房、地”是资本的根。前几年，北京楼市有段笑话，中国最牛的方言是“山西话”，比80年代初的广东话、客家话过犹不及，售楼小姐一听到山西话，眼睛都放电了，恨不得自己也能说上几句，好套近关系，能轻松卖几个千八百万出去。特别是在过去投资渠道比较单一的时代，能买个商业（铺面），简直是比“养个儿子防老”都好——古语“养儿防老不如积谷防忧”。在过去的年代，也的确是有很多投资人因为投资决策正确，而收益颇丰。在地产圈内，曾经有一段关于昆明“螺蛳湾”商铺投资人的妙谈，坐地月收数十万，想不发财都难，而且租金年年看涨。

　　其实，很多新出道的开发商，对商业地产的规模和市场容量没有概念，动辄上10万方的大规模商业开发，动不动就想来个“豪布斯卡”（HOPSKA），其实早在多年前，记得一本《都市综合体研究》中，明确的指出了，HOPSKA是一定市场经济发展阶段的产物，适合的经济、市场条件下的很特殊的一种开发模式。做商业如果做成了在雪地里勇往直前的“熊瞎子”，那也是一种悲哀了。

　　看似繁华

　　商业自古以来就有着“造街容易、造市难”的说法。一个好的传统商业，是在时间的考验下成型、成熟。其中不乏有历史的沉淀。很多传统的优秀商业区，在改造的过程中，因挫其商脉、断其商源，而遗恨终身。

　　在四川川南有个千年盐都——自贡，有个繁华的商业区，临江而设，自古千年盐商会聚与此，商业十分繁华，属于整个城市的商业核心。特别是节假日时，人头窜动、行人如织，尽现繁华。后来，一批温州投资人和本土的地产大户，联合对片区进行规划改造、进行商业地产开发，打造“假日广场”、“温州商城”。做出的产品也是可圈可点的，投资购买人热情高涨，前景一片看好。但事实呈现后，商业一片萧条，投资失败。拿本土的客户的笑谈说“假日广场”——是个假的（假繁华）、“温州商城”——是个瘟的（瘟不啦叽）……。

　　十分欣赏中国地产先锋——万达集团董事长王健林的一席话：“住宅是小学生玩的，只有商业才是大学生的功课”。平实的话语中，证实了商业地产的难度。其实，不仅仅在云南、昆明，在全国商业地产的运作都或多或少的存在这样那样的问题， 2007年是“中国商业地产问题年”，2008年的商业地产矛盾更加尖锐！

　　回望我们看到的和即将呈现的商业地产，不由得为项目的未来捏把汗，一些项目已经面临了巨大的困难、一些开发公司已经为项目的运作焦头烂额、一些项目已经成为了公司的负资产……。

　　从商业地产运作的手段来说，众多的开发企业还抱有侥幸的心理，能做就做，还采用着传统的运作手法，更有甚者认为住宅项目和商业一样，大不了，将来将滞留的商业项目部分抵押给银行，居然不知银行是何等的精明，国家政策是何等的严谨——“商业项目中，空置2年以上的物业不允许向银行办理抵押贷款”，此门一关，更是给开发公司当头棒喝！

　　商海航行靠舵手

　　最近对全国及云南的商业地产项目关注比较多，感触也颇多。

　　当股市给了很多人教训、经济的高速发展、楼市的风雨来临，带来了系列问题。当商业地产面对了众多的困境，我们是在镇痛中思考，从最早业内人常挂在口头的“业态定位”、商业管理的“四个统一”等等所谓的“理论高度”，实际在项目实现后，存在的业态已经发生了多轮“洗牌”，“四个统一”是很难落实和兑现的。特别是商业管理公司往往是“雷声大、雨点小”，结果难以令人满意。

　　一个个市场有如“城头变换大王旗”，搞得民众都莫名其妙！特别是，在云南还存在着很多开发企业，是租借农民的土地来做地产开发运作，出售经营权给商户，一度也整得“风生水起”，事实上这种模式的确是值得商榷的，我片面的认为，它只能是在商业地产开发历史上的一个极其不成熟的“过渡产品”，当然这种东西可能会触及太多方面的利益，事实上在这种博弈的过程中，受到伤害和损失最大的应该是国家的国土资源的利用效率。

　　我曾经和圈内的几个朋友在笑谈——用“招拍挂”手续取得的出让用地，做专业市场，外在的竞争优势往往大不过用租赁农民土地做的专业市场，因为本身就不在一个平台上，谈不上什么平等竞争。很多的专业市场经营户从骨子里就不是为了“基业长青”、“做百年老店”，而是“能赚一把是一把”，投机的心理很强，但在今天的市场竞争下也无可厚非。给人的感觉反而有点“妾不如妻”。
??当然，也不是所有的商业都是问题，一竿子都打死掉！也有比较值得肯定的商业，特别是觉悟比较早的“浙商”、“湘商”，在商业地产上是赚得“金银满钵”。像大连万达在商业地产上有自己的独特运作模式，也是值得称道的，如在成都的“万达广场”等等。在全国还是有些商业地产值得学习和参考的。但一定不是抄袭和克隆，否则做法就是“刻舟求剑”，更有“东施效颦”的嫌疑了。

　　最近从相关媒体中了解到，昆明有部分项目的开发企业，能够意识到商业的未来和前景，主动提出了住宅“零利润”销售，准备自行持有部分物业。其实，这种做法是万达的翻版而已。如果能够实现的话，对开发公司的资金实力、运营能力是相当的挑战。因为，万达作为上市企业，资金的融通方式有很多，股市也是个很便捷的市场；其次，多年的运营，有众多家成熟的商家紧随进驻，可以带来巨大的资本运作条件；还有能够在项目运营中充分扮演舵手的角色，充分地把控项目的运营方向和风险。

　　那么，商业地产的未来之路在哪里呢 ？

　　在这点上，我比较赞同郭井立老师的商业地产“六位一体运营模式”的观点，就是整个体系是在围绕市场的前提下展开，见图一。

　　商业地产更应该紧贴市场，为项目去做更多的基础工作，商业地产杜绝克隆和抄袭，只有在更了解、熟知市场的前提下，才能作出有生命力的产品，才能真正的赢得市场、赢得客户、赢得成功。

　　虽说是给商业地产来个“泼水节”，但是，在市场经济的快速发展变化下，我们更是祝愿商业地产能够越发成熟和完美，就像过“泼水节”的真心祝福一样——水被浇得越多，得到的吉祥就越多。