很多人都以为富城车世界是富城商界2期，事实上，富城车世界并非富城商界2期，而使脱胎于富城商界其中3万平米的商铺，通过业态改造而来。一个在半年前就宣称销售已过80%的商业项目（本文单纯指该项目商业部分，住宅不在讨论范围之内，事实上，开发商的主要利润点也是来自商业，否则这个商住一体的新农村建设项目也不会起“富城商界”这么商业化的名称了），为何在交房时改旗易帜，将宣传了1年多的4大业态变更为专业汽车装饰市场？该项目的改变，又反映了商业地产开发中的一些什么问题？

　　炒铺炒了富城鱿鱼

　　从业主的构成来看，富城商界中大概有130多个铺面是被螺蛳湾的商户很早就拿下来的。商户们看好南市区缺乏商业的机遇，纷纷表示了要做经营的想法，这无疑给开发商打了一剂强心针——这里将来的经营趋势会非常好！于是，开发商就费心费神弄出了茶叶、购物、餐饮和娱乐4大业态。

　　但到商铺交房时，开发商忽然发现，这130多个商户延续了螺蛳湾的光荣传统——大多是来炒铺子的，他们更希望自己的铺子有2房东、3房东甚至4房东。相反，业主们愿意自己做经营的很少，这根本无法支撑商业项目的正常运营，长此以往，富城商界垮掉是必然的。

　　业主炒铺的问题告诉我们，做商业地产开发，规划并不能代表项目的最终形态，必须得先做招商。如果期待业主们按业态规划自发的将商业市场运作起来，只会延长甚至无限期延长商业市场的培育期。

　　开发商富城地产也并非两眼一抹黑地做开发，富城商界总经理何波说：“我们意识到有问题，但还没有勇气去改变。”他们在春季房交会时就已经发现了这一问题，但80%的销售量，使开发商不敢、也不能重新做业态调整，一旦调整，就意味着会得罪一部分业主，甚至可能被退房，所以富城商界就只能期待交房时出现奇迹。

　　定位不到位

　　奇迹当然没有出现。如果富城的商业规划够科学，或许业主进场的可能性会增大，市场培育期会相对缩短。但富城商界的商业是先被市场抛弃，后被业主抛弃的。

　　富城商界当初做的4大业态定位，有一定的市场观和科学性。例如在规划占45%比例的茶叶经营区时，云南的普洱茶市场正红得发紫；购物、娱乐、餐饮3大业态，又是针对周边50万人群没有很集中的消费场所。因此，茶叶的“风”跟了，没有“消费场所”的空子也钻了，加之商铺卖的只是20年的租赁权，投资门槛不高，对于商铺投资者来说，这样的商业项目就有了投资价值。

　　但问题先出在普洱茶市场上。07年下半年普洱茶的暴跌，使富城商界规划的45%的茶叶区成了泡影，就算这45%的商铺都卖了出去，也没人敢在一个非专业茶叶市场继续做经营。

　　更关键的问题来自项目本身。做为一个新农村建设项目，富城商界明显受开发条件的制约, 4万平米的商业只能由住宅的1层底商构成，这说明许多需要2层甚至多层以上经营场地的商家无法进驻。而项目的住宅部分，几乎全部由邬大村村民居住，这意味着富城商界2楼以上可能不会有很好的风景，甚至不会形成良好的社区文化。鉴于此，购物、娱乐两大业态走中、高端路线的可能性极其细微，而低端商品，却又无法吸引周边50万中高端消费人群。

　　富城商界做不起来的关键原因就浮出水面——没有做出与市场环境、与项目本身相适应的业态定位。

　　变则通

　　或许是开发商的对业主负责，或许是利润更多来自尚未销售的20%铺面，开发商一心要把富城商界的商业做起来。论及要做什么样的商业，何波说道：“商家对硬件环境要求不能太高，消费者对消费环境要求也不能太高的商业，恐怕还得将目光瞄向专业市场。最早就有人提过要做汽车相关专业市场，但我们没有做，现在绕了1圈回来，我们发现还是汽车专业市场最适合。”

　　首先，“昆明唯一的汽车汽车装饰专业市场车行天下被拆，80%会转移到东三环、绕城高速附近，富城商界可以形成目前昆明市内唯一的汽车汽车装饰市场。”其次，在富城商界2公里范围内，有21家4s店，构成了巨大汽车装饰消费市场。第三点，十里长街是城市快速交通干道，车流量大。最后，滇池片区拥有巨大的私家车主，汽车装饰养护需求极大。

　　再从汽车装饰行业来看，开发商发现车行天下的商家对经营环境、硬件设施的需求，富城商界也可以实现，做整体业态调整，只需将铺面打通，扩大面积，不需要投入庞大的金钱来进行项目改造。因此，富城地产将富城商界的2/3改为富城车世界，其余的1/3则用来做餐饮、便利店以及卖场，以满足居民的生活居住需求。

　　富城商界的改变卓越成效。目前，富城车世界已经完成了45%的招商工作，尚未卖出的20%的商铺中，已经有几千平米可以带租约销售。关于富城车世界的详细状况，近来媒体多有评述，《售楼部》也就不做文字的复制粘贴工作了。

　　富城商界变身车世界，我们多论前因，只想以此证明：如果做商业地产又不打算自己持有，起码得把统一经营抓在手中，也就是招商必须先行，否则绝难成事。而招商的对象，一定要符合项目自身硬件环境，商业的定位也要与市场大环境相得益彰。

　　富城商界，败也招商与定位，成也招商与定位。