巴曙松

　　本期主持　也平

　　本期嘉宾　巴曙松　　国务院发展研究中心金融研究所副所长　博士生导师

　　今年以来，在美国次贷危机影响下，两家最大房地产贷款公司股价深幅下跌，日本最大的房地产公司倒闭。美国房地产感冒，中国房地产会不会打喷嚏？我们该如何看待房地产行业的周期？房地产行业将如何行动？这些对购房人有哪些影响？

　　本期，我们请来国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松研究员，为我们探究房地产市场的走向。

　　1 高负债运作开发商将面临资金链断裂

　　主持人：房地产作为一个资本密集型的市场，对国际资本市场的反应也十分敏感。在席卷全球的次贷危机和通胀的双重压力下，将对房地产产生何等影响？

　　巴曙松：次贷危机作为金融波动，其实体经济方面的原因，是美国房地产市场的泡沫破灭和大幅的调整，中国房地产市场的价格调整或多或少与此有关，从去年开始的全国范围内的房地产成交量下跌,恰恰证明了房地产行业的流动性不足。

　　通货膨胀对于房地产市场的影响，应该从供给和需求的不同角度进行区分。供给方面，对于开发商而言，由通胀引致的紧缩性货币政策或者信贷控制，特别是经济回落导致的交易量的大幅萎缩，是最为明显的两个压力，这也是当前引起开发商资金链紧张的决定性因素之一，一些习惯于高负债运作的开发商很可能面临资金链断裂的困境。需求方面，通货膨胀直接造成了人们实际购买力和收入预期的下降。

　　对于房地产的需求可以区分为两大类：一类是由于真实的购房需要而引致的刚性需求，目前中国持续的人口红利和未来正在加速的城市化进程，支撑了巨大的刚性需求，这一类刚性需求的存在成为房地产市场向买方市场转化的最大阻力。这个方面的需求目前最为关键的制约因素是，收入水平的上升和购买能力的积累，特别是相对于目前已经大幅上涨的房价来说更是如此。

　　另一类是投资性需求，目前在国家一系列政策的影响下，如央行在二套房、房贷额度上进行的非常严厉的控制，这一类需求受到了明显的抑制。不可忽视的是，当前的通货膨胀还造成了原有的一部分投资性需求向供给的转化，在通胀引致信贷紧缩、中小企业贷款困难的情况下，一部分企业或企业主会出售持有的投资性房产或地产，以缓解自身的经营性资金压力，从而释放出部分供给。

　　2 扩大内需动力尚显不足

　　主持人：当前对房地产市场走势的争论很多，分歧很大，你认为应当如何把握？

　　巴曙松：房地产作为一种投资资产，其规模都往往要显著大于股票市场，房地产市场与宏观经济波动的联系更为紧密，特别是中国经过房地产的市场化改革之后，全国意义上的房地产市场的形成，使得房地产市场越来越显著地受到宏观经济波动的影响。

　　中国经济经历了过去5年的两位数高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，这个趋势已经是确立的，房地产市场必然会不同程度受到这个大的背景的影响，形成不同程度的调整趋势，这既包括宏观紧缩政策的效果逐步显现，也包括资本市场开始普遍进入调整期，对于房地产来说主要表现为交易量的大幅萎缩和信贷的紧缩、融资成本的迅速上升以及由此带动的不同地区程度不同房地产价格的调整。

　　同时，中国经济也正在进入一个产业转型的进程中，开始越来越强调从原来过分依赖低附加值出口的增长方式转向扩大内需的战略，在这个过程中，原来出口比重较大的地区受到的影响较大，原来以内需为主要增长动力的地区则受到的影响相对较小，使得当前的房地产市场也呈现非常显著的地区差异。同样需要强调的是，在扩大内需的过程中，没有房地产市场的发展，内需的扩大可能也难以获得充足的动力，地方政府建立在“土地财政”基础上的城市化路径，地方政府也会设法促进房地产市场的发展。