9月15日，随着南亚商业广场的全面启动，南亚风情园，这个昆明南市区滇池路上的标志性建筑将逐渐消失在人们的视野中。而就在一个多月前，有消息传来：家乐福超市将进驻十里长街。此外，位于世纪城的金源时代购物中心计划在10月左右开业，位于广福路的广福商贸城一期工程预计将在明年9月建成……一股前所未有的“商业浪潮”扑向昆明南市区，让这个被人们称为“商业盲区”的地方瞬间变得商气十足。

　　而就在近日，昆明未来12年（2008－2020年）城市规划向社会公示。《规划》中，南市区成为新的城市副中心的地位首次被官方确认，昆明城市及中心城区向南拓展趋势也渐明晰。

　　“南市区是未来昆明的经济三角洲。”此前，云南省建设厅总规划师韩先成曾这样断言。现在，种种迹象都朝着韩先成的这一断言大步迈进。昆明南市区沉睡的商业正被唤醒。

　　“睡城”之困

　　南市区向“睡城”沦陷？

　　事实上，作为昆明最早兴起的区域之一，滇池路板块的发展渊源甚至早于北市区。

　　早在1985年，昆明便已有一条名叫“滇池路”的道路，当时的滇池路主要充当连接主城到滇池的交通要道的作用，那个时候，滇池路沿线都还是一片田地，几乎没有什么居民小区，道路很窄，除当地村民外，也没有多少人会来这里。

　　随着昆明经济社会的发展，原本修建的滇池路已不能满足需求，便有了1992年、1998年的两次扩建。2004年7月，按一级城市主干道标准扩建的滇池路全线竣工。交通的便捷，使得滇池路沿线开始涌现大量楼盘。随着近年来诸多云南省级机关的南移以及昆明呈贡新城的崛起，滇池路沿线、十里长街、广福路一直延伸至昆洛路的整个昆明南市区的居民住宅小区迅速发展。

　　但与住宅小区相比，滇池板块包括整个昆明南市区的商业发展却一直处于一个尴尬的状态，其发展速度远不能与这一片区居住区的发展相提并论。直至今日，仅以滇池路沿线为例，尽管早已发展成为昆明典型的高档居住区，然而，它仍然难以改变昆明人心目中“吃喝一条街”的印象，论及商业，却没有多少人会想到这里。

　　反观比滇池路起步晚的北市区，由于商业中心建设的一推再推，让昆明北市区在很长一段时间内被扣上了“睡城”的帽子，然而，从2005年开始，随着北辰财富中心、颐高数码、中汇商业中心、俊发中心和江东国际友联大厦等的出现，北市区商业早已苏醒。

以别墅等高端住宅为主的滇池板块，被誉为昆明的富人区。随着昆明城市的南移，广福路片区、昆洛路片区也将成为未来昆明的交通“咽喉”。然而，就是这样一个被人们向往的南市区板块，近年来却似乎在步北市区的后尘，也逐步向“睡城”沦陷。

　　买棵白菜“花”200多元

　　住在滇池板块的市民对此都有同感。

　　“那么大的地方，连个大点的超市都没有。”家住滇池卫城的刘小姐对记者说，而每天的买菜成了刘小姐的一件烦心事。虽然小区里也有小超市，但每天供应的菜不仅品种少、数量也有限，常常到中午很多菜都卖完了。虽然邻近的村子里也有一个小菜市场，但距离甚远，开车去也没有停车的地方。“有一次为了买棵白菜，我把车停在菜市场外面，没想到出来一看，车窗上被交警开了一张罚单，为了一棵不到一块钱的白菜，居然付出了200元的代价。”刘小姐不禁苦笑。

　　在这之后，刘小姐只有提前在市中心大的菜市场或超市提前购买一批菜储存在冰箱，“但毕竟没有刚买的新鲜，放几天再拿出来，有时都不想吃了，只能白白扔掉。”诸多不便利因素，让刘小姐家现在几乎不做饭。

　　刘小姐的苦恼只是北市区众多住户的一个缩影。据此前公开资料显示，目前仅昆明南三环片区的人口便已多达40万。但没有商业中心的日子，对于很多昆明南市区板块的市民而言，家，常常只是一个“不冒烟的地方”。而对于购物中心、休闲中心等这样的商业元素，他们更是表示“连想都不敢想”。

　　问题所在

　　入住率偏低或成硬伤

　　面对居民的这一苦恼，很多开发商有话要说。

　　一位此前在滇池板块建了一楼盘的开发商告诉记者，他们在建楼盘时，对楼盘的商业都有具体的规划，也设了诸如超市、休闲场所这样的配套设施，但是因为当时楼盘入住率较低，很多设施最后都形同虚设，最终不得不取消。“消费群体有限是商业地产面临的一大难题。” 此外，业界还有一种说法：一万平方米的商业项目销售的难度和周期相当于10万平方米的住宅。商业地产开发的整体难度由此可见一斑。

　　云南民族村附近某小区内一小超市的老板也告诉记者，他的超市所在的小区虽然开发了3、4年，但入住率很低，超市开了1年多，平时来购物的人很少，很多东西常常过了保质期还卖不出去，“所以我们也不敢多进货。”

　　记者了解到，目前滇池路板块过了广福路往南片区的楼盘的确入住率不高，有些小区开发了4、5年，但是入住率还不到50％。但是在广福路以北滇池路沿线以及广福路、十里长街等片区，目前的入住率都非常高。而广福路延伸至昆洛路板块新建的各居民区，目前入住的人也不少。

　　另一方面，一些入住率不高的小区居民也有不住进来的苦衷。“买房子一方面看房子的品质，但同时也要看生活的便利性，当连买菜都成了一件麻烦事的时候，那我们宁愿住在以前的旧房里。毕竟，旧房周边的生活配套设施要完善些。”在滇池康城买了房子的市民陈先生表示，要等到滇池板块的商业气息更浓、生活更便利的时候，他才会“彻底”搬过来。现在，滇池康城的家对他而言，只是周末的栖息地。

　　商业气氛不浓，开发商怪入住率低，居民却认为低入住率是商业设施配套缺失所致。看来，谁都有苦衷，谁也不愿为此埋单。

　　规划滞后是罪魁？

　　另一方面，有业内人士分析认为，昆明南市区的板块构成也是阻碍其商业发展的一大因素。从板块构成来看，沿滇池区域多为旅游度假休闲区，旅游商业成为了该区域的最大特色；从总体上看，与北市区的点式分布不同，南市区的商业项目多呈块状分布，并且多是沿着道路延展的道路经济，由此使得商业配套极不均衡。

　　此外，也有人将昆明南市区商业的落后归咎于是规划的滞后。“任何区域的发展，应是规划先行。但长期以来，昆明南市区尤其是滇池路板块似乎都缺少一个长远的规划，光是一个滇池路几次建了拆、拆了建就可看出。”一名房产界人士直言，正是因为没有一个长远的规划，使得滇池路的区域发展定位一直没有一个明确的方向，零散资本的盲动开发，导致滇池路的土地资本结构更加复杂，成气候的项目寥寥无几。于是，滇池路沿线呈现出“区位好，拆迁成本高，升值潜力难测，风险大”的矛盾，由此也阻碍了滇池路的城市功能升级开发。

　　其实，政府部门也希望滇池路成为昆明南市区新的增长点，然而，事与愿违，后期的规划显然没有朝这个方向走下去。

　　67万人的商业空白

　　事实上，并不是没有人注意到昆明南市区目前存在的“商业盲点”。

　　“其实，早在七、八年前，西山区政府便动员我们诺仕达集团在滇池路建一个商业广场。”昆明诺仕达企业（集团）有限公司董事局董事徐江涛告诉记者，多年之前，西山区政府便提出了“商贸立区”战略构想，于是便动员诺仕达集团在滇池板块打造一个商业广场，“但是当时我们认为条件还不成熟，所以一直没动。”

　　现在，诺仕达却有了不一样的想法。“从现在的交通、人口条件来分析，我们认为目前这里已经具备建商业中心的条件。”徐江涛告诉记者，随着广福路的通车以及福海立交桥的修建，滇池路板块的交通已逐渐成熟。与此同时，根据他们的调查，目前仅南亚风情园半径3公里以内范围内，有户籍登记的人口就有24万余人，暂住人口43万多，“此外，这里还有大批的流动人口，加上这些没有登记的人口，这一片区的人口远不止这个数。”根据诺仕达的测算，在这一片区，已达到了2.4万人/平方公里的人口密度，“然而，就是在这样一个片区内，目前没有任何上规模的商业配套设施。”徐江涛告诉记者，当他们在规划时将这一数据提供给商家时，就连商家们也感到“非常震惊，不可思议”。而另一个令人“震惊”的数字是这里的人流量。徐江涛告诉记者，他们的商业顾问在南亚风情园的路口做了一个调查，发现这里在高峰期每天的人流量高达18.7万人。

　　未来前景

　　定位：商业副中心

　　而早在两年之前，云南省建设厅总规划师韩先成断言：昆明南市区是未来昆明的经济三角洲。

　　韩先成认为，从古到今，城市有内外城之分。在古代，内城为皇宫占地，按礼制安排用地；外城为商业、手工业、一般居住区。现代城市，核心地段大多是政府行政办公区，外围是商业区、工业区、物流区、客流区。目前，昆明主城区规划面积规模220平方公里，人口220万人，东城区（呈贡片）规划面积107平方公里，人口规划95万人。从主城区目前的情况来看，省级行政机关、四个区级行政机关均在此地，金融、商业、建筑设施老化。而且原设计的功能已满足不了现代金融、商业设备更新换代的需求，加上静态交通（停车问题）无法满足现代人出行的需求。当下中心及周边环境满足不了第三产业的发展需求，故而纷纷在外围寻找发展空间。再来分析东城区，由于昆明市级行政机关及高校入驻此地，这里将是政治、文化、经济管理的中心，但商业及其他专项产业，还得在外围寻求空间谋发展。反观南市区，这里作为主城与东城的交接地，不言而喻，将是一片经济三角洲。此外，从昆明城市的风水格局来看，韩先成也认为，南市区的地运注定是一块商贾云集之地。据此，韩先成指出，大凡城郊接合部、城市组团之间、城际之间，都是自由经济繁荣区，如果政府能正确引导，必将成为城市经济的三角洲。为此，政府在城市规划上的引导必不可少。值得庆幸的是，昆明未来12年（2008－2020年）城市规划近日向社会公示。《规划》中，南市区将成为新的城市副中心地位被官方首次确认，昆明城市及中心城区南向拓展的趋势也逐渐明晰。走过一段曲折的道路之后，昆明南市区的发展逐渐走上正轨。

　　多商业项目闹醒南市区

　　当一切趋于明朗，早已按捺不住的商家纷纷登场，开始唤醒沉睡中的南市区商业。

　　随着本月15日南亚风情园的正式开拆，意味着这一投资概算高达68亿元的浩大工程将全面启动。据徐江涛介绍，南亚风情商业广场依托原南亚风情园翻建，将周围现状的李家地、田家地、王家地城中村改造纳入其中，进行旧城更新、品质提升和功能完善。基地北面为城市主干道——滇池路，南临采莲河，东至福海李家地村小路，用地总面积为282.456亩。“因为早已盼望着这里能有一个完善的商业配套体系，并且看好此项目，所以整个工程进展得非常顺利，当地百姓对这个项目的支持度之高，就连我们也没有料到。”徐江涛告诉记者，根据规划，项目包括22.727万平方米的零售商业、5.724万平方米的酒店、8.726万平方米SOHO和商务办公的大型商业中心体量，其目标定位是南市区商业中心、昆明商业副中心。整个南亚风情商业广场将凸显其现代都市商业中心的功能和特色，有效地区别于市中心密集商业体。

　　在项目总体规划方面，南亚风情商业广场将拥有白金五星级酒店，使之成为南市区地标性建筑；写字楼满足项目区域内高端商务需求；主力百货店，将引入世界顶级品牌服饰、世界一流奢侈品，还包括大型中厅展示场和地下精品超市；大型购物中心将涵盖多功能白金五星级影院，超市大卖场；此外还有地下商业街、南亚风情街区、主体商业街、婚庆中心等集多种业态为一体的商业中心。“该中心的形成不仅能填补南市区的商业空白，多元业态的组合，满足购物、休闲、娱乐的同时，还将成为昆明一个情景街区形态的商业中心。”徐江涛说。

　　“昆明南市区商业业态长时间的缺失，让众多商家都非常看好我们的这个项目。”据徐江涛介绍，目前已有很多国内外知名品牌对其表现出了浓厚的兴趣。比如洲际、豪森等国际顶级酒店管理机构对广场内的白金五星酒店兴趣浓厚；沃尔玛、家乐福以及英国的特意购超市等目前都在与诺仕达谈具体合作事宜；而目前诺仕达已与北京宝利集团文化传媒公司签约，将在广场内共同打造一个西南最好的影院……徐江涛说，南亚风情商业广场计划于2年后建成，“届时，它将不仅是对昆明南市区商业空白的补充，还将让昆明人感受到一个真正与国际接轨的现代化的SHOPPING-MALL。”

　　世纪金源谋划昆洛板块商业中心

　　在昆明的南市区，与南亚风情商业广场有相同定位的还有一个项目——世纪金源时代购物中心。只不过，一个在南市区的滇池板块，一个在南市区的昆洛板块。

　　根据规划，世纪金源购物中心四个区域集购、吃、玩、看、休闲及名品家居广场和数码广场等于一身。当然，敢在刚刚起步的新城如此大手笔，不会没有原因。“单从交通来看，我们占据着新昆明的咽喉部位”，世纪金源购物中心相关负责人表示，位于呈贡新城与昆明老城交界处的整个世纪城片区，将是“四湖一片”大昆明中心腹地，也是新老城的咽喉。按照目前的交通布局，世纪金源购物中心正好处于交通枢纽。但该负责人也不否认世纪金源购物中心还需要有时间来撑。

　　在不久前，全球零售巨头家乐福超市与位于十里长街的德盛商业广场签订了入驻合同，该超市预计明年上半年开业；而于2007昆交会上昆明市政府与浙江温商集团签署的广福国际商贸城项目将“义乌”模式巧妙地融入其中，致力于在广福路上打造一个超越“螺蛳湾”的西南乃至东南亚最大的服装、鞋帽、小商品专业市场。预计于明年竣工；此外，富城商界、集成广福商业中心等商业项目近来也如雨后春笋般在昆明南市区凸现。

　　种种迹象表明，昆明南市区商业的春天已经到来，处于“冬眠”状态的南市区商业开始复苏。

　　然而，面对南市区一场商业鏖战的到来，有业界人士表现出担忧：那么多商业同时涌现，会否造成昆明南市区商业配套设施重复和资源浪费？有专家分析认为，这样的忧虑大可不必。从目前涌现在昆明南市区的商业项目来看，其中广福商贸城的定位是小商品市场批发城。再来看两个定位相同的项目——南亚风情商业广场和世纪金源时代购物中心，这两者相隔甚远，拥有各自的消费群，且前者是街区性的商业广场，后者则为室内商业广场，各有优势，也各有风情，可让消费者有不同的体验。

　　当然，当更多的商业项目现身时，对于其他项目而言，都会是一种竞争、一种挑战，但是不管怎么说，正如上述提及的在滇池康城买了房子的市民陈先生所言：“商家之间有竞争，对消费者来说，都是一种福音，因为这就意味着消费者有更多的选择。”因此，不管怎么说，和陈先生一样，昆明南市区的商业令人期待。