昆明新一轮基准地价已从9月1日正式执行。

　　与2002年公布实施的基准地价相比，住宅用地各级别平均提高35.55％，商业用地基准地价平均提高10.69％，工业用地平均提高7.44％。

　　值得关注的是，昆明基准地价调整提高，是否意味着商品房的价格也会水涨船高？

　　“房价是由市场供求关系决定的，供大于求，房价就低，供不应求，房价自然上涨，而且地价在房价中，所占的比例非常小，地价的变化不会直接影响房价。”

　　尽管昆明市政府部门极其否认这一说法，但实际上，基准地价调整提高，也就是说土地取得成本将增加。由于土地价格是房地产开发中的核心成本，土地价格上涨将导致房价上涨，成为了一种顺理成章的推断。

　　此次昆明基准地价更新的范围约320平方公里，具体涉及五华区、盘龙区、西山区和官渡区，主要采取商业、住宅、工业和公共建筑用地四种类型的分类定级。

　　与上一轮土地级别相比，商业、住宅和工业用地的级别个数都增加了一个级别，商业和住宅用地由原来的六个级别增加到七个级别，工业用地由原来的三个级别增加到四个级别，土地级别划分更加细化。

　　据了解，此次发布的基准地价，是在昆明市主城规划区范围内，分别评估确定的相应用途法定最高年期土地使用权级别平均价格。

　　昆明一不愿意透露姓名的开发商向记者表示，根据国家有关部门的测算，地价占房价的比例在26%左右，按照住宅用地基准地价各级别平均上涨35.55％，就意味着房价经过这轮调控后，房价将上涨大约6%。

　　近年来，昆明市城市社会经济发展迅速，基础设施建设和改造力度加大，城市环境、人居环境得到了及大改善，城市面貌焕然一新，按照昆明市国土资源局的说法，各行各业的投资者在建设中无不享受着政府基础设施投资带来的好处。

　　然而，随着城市基础设施建设的改建完善，不仅使昆明市中心城区的区位优势更加强化，土地价格水平凸显，城市中心区范围内的土地交通地理区位和经济地理区位得到显著提高，对城市土地级别和土地价格的提升也产生了巨大的影响，进一步使土地及房地产市场发生了较大变化。

　　“只有通过更新调整，才能保证基准地价水平的区域分布合理性，才能满足城市土地管理的需求。”

　　昆明市国土资源局的一负责人在接受记者采访时表示，昆明市土地级别和基准地价一直沿用2002年公布实施的基准地价，该基准价格，已远远不适应昆明市经济发展的需要，不能体现昆明市土地的资产价值。

　　按照国土资源部和省国土资源厅土地管理基准地价定期更新制度的要求，对昆明市基准地价进行更新已是经济社会发展的迫切需要。 　

　　“基准地价更新的主要目的是准确反映城市地价分布规律和地价水平。”这位负责人表示，基准地价更新既不是简单的提高地价，也不是简单的降低地价，而是让基准地价更能反映城市地价的客观水平及其分布规律，以满足政府调控土地市场的要求，并且为合理确定出让地价、收购地价等提供依据，为政府进一步加强和规范土地管理提供决策依据。

　　显然，此次昆明基准地价的调整，是政府加强对土地的宏观调控做出的。

　　“基准地价调整提高了，也就是土地取得成本增加了，不会使商品房的价格也水涨船高。”

　　这位负责人表示，商品房的特点是具有商品性，商品房价格取决于市场需求，由市场定价。房地产用地供应是通过公开的市场配置机制来进行的，土地取得成本的增加，并不会对房地产用地公开招拍挂价格带来多少影响，即不会因为建设用地取得成本的变动而影响市场价，只是压缩了房地产商的利润空间和政府的收益部分。

　　此外，这位负责人还认为，房屋价格由土地成本、建安成本、税费和利润四个部分组成，地价的变化会影响到房价，但仅是构成房价的一个因素，所占的比重不大，而真正影响房价的高低的主要是取决于市场供求，如果商品房市场需求大，即使是成本很低，房价该多高还是多高。

　　“压缩房地产商的利润空间”的说法，房地产开发商是否会“买帐”，我们不得而知。但有业内人士指出，这次政策调整还是会带动地产价格的上涨。因为中国土地调控新政根本的宗旨在于进一步紧缩“地根”，这将从预期上减少新增建设用地供应量，必然地价上涨的部分会被开发商转嫁到房价上。
　　记者　 林巧