昆明个贷评估业务受到前所未有的严峻考验，一些评估公司欲从城中村业务中寻求破局。

　　“个贷评估业务不多，最近才有几单业务”。这是近日记者从云南中信房地产评估有限公司等房产评估公司了解到的情况。一些房产评估公司直言，目前个人抵押贷款房产评估业务在公司业务中所占比重非常小，所以他们并没有刻意去与别的公司争夺业务量。记者从多家房产评估公司了解到，正因为很难从个贷评估业务方面找到突破口，一些房产评估公司已开始把主战场转移到了城中村评估业务上，希望从城中村评估业务中寻求破局，占据更多的市场份额。

　　个贷评估业务不容乐观

　　记者从多方了解到，由于银行总体个贷业务量的减少，再加上多家评估公司间的激烈竞争，继今年年初个贷评估业务量急剧下降，有的房产评估公司个人抵押贷款房产评估量甚至减少了近一半之后，各房产评估公司的个贷业务量在近期并没有得到提升，部分房产评估公司的个贷评估业务甚至严重减少，出现了几个月才出几单的情况，个贷评估业务不容乐观。

　　钟先生供职于某拥有二级资质的房产评估公司，他告诉记者，现在一般的小支行每月仅有四五个评估业务产生，大一些的银行支行虽然每月能有20多单，但争夺这些业务资源的房产评估公司却会有十多家，每家能分到一两笔业务算是不错。一位在房产评估公司从业多年的负责人也向记者透露，与去年相比，今年的个贷业务明显“冷清”了很多，虽然国家近日出台了包括“双率”下调等一系列，可在一定程度上刺激个人贷款，但效果并不明显，个贷评估业务没有得到增加。

　　城中村业务渐成重头

　　日前，记者从昆明滇信房地产评估有限公司、云南精正房地产土地评估有限公司等了解到，多家房地产评估公司正在或即将上马城中村评估。云南中信房地产评估有限公司某工作人员表示，城中村评估业务量占了公司总业务量超过60%，已经成为公司的业务重头。

　　一业内人士表示，城中村改造已在昆明全城展开，公司的业务重心已经转移到了城中村评估。虽然城中村评估需要周期较长，耗费的人力也较多，评估过程中也会碰到很多困难，但相比之下，更有利于公司未来的发展。他透露，公司已经竞得北市区某城中村项目的评估资格，目前已经着手准备。

　　随着今年2月27日，昆明市涉及百万人口的“城中村”改造工程启动仪式在官渡区佴家湾村举行，五华区、盘龙区、西山区和呈贡县也在当日启动“城中村”改造工程，越来越多的评估机构参与进来。

　　补偿价最终由政府或开发商定夺

　　一位不愿意透露姓名的二级资质评估公司负责人告诉记者，一般为了体现公正，评估公司介入拆迁评估，开发商会选择几家资质较高的评估公司参与评估竞拍，最后由开发商或拆迁方指定，有时也由被拆迁人进行投票选择，最终留下一家评估公司。而对于前期政府介入的，则直接由政府推荐评估公司。

　　他表示，城中村改造是块巨大的蛋糕，未来会有很多的业务量产生，但在评估过程中也容易碰到问题。比如，对被拆迁人最关心的补偿问题，要做到兼顾政府、开发商和被拆迁人三方的利益，很难权衡。一些不愿意拆迁的居民，也会采取不配合的方式拒绝评估。

　　此外，一些手续不全，比如没有土地证和房产证的房子，补偿价格比较低廉。对于拆迁评估的方法，另一位业内人士告诉记者，各评估公司用的方法比较多，比如分类评估法，根据片区内不同房产的用途等，再按建筑相应的年代，在接近评估时点的日期内，分别选择区域内与被评估房产特性相当的5套房源样本（一般为 5套），然后综合得出房价的平均值，把它作为一个评估参考价，最后按实际的楼层及装修程度等不同，适当地进行修正，给出最接近市场的评估价。该人士特别指出，评估公司给出的评估价只是给政府或开发商的参考，最终的补偿价格和方式还是由政府或开发商定夺。

　　地产商大举涉足城中村改造项目

　　城中村改造也让众开发商看到了利好。一方面是，市中心能用于招拍挂的土地已经不多，城中村改造项目就拥有这一区位优势，另一方面城中村改造项目在绿化率等指标上政府会适当放宽，获利空间比较大。于是，各路地产商开始试水城中村改造项目。俊发地产就率先拿下盘龙区的两个城中村——凤凰新村和张官营村。云南黔商投资有限公司也已与五华区签约，该公司将参与五华区3个城中村的改造投资。

　　某房产评估公司总经理告诉记者，不少地产商已经开始涉足城中村改造，和他们公司接洽过的地产公司已有几家。他表示，城中村改造是未来城市发展的重要方向，不仅昆明，多数城市都要走这一条路。据记者了解，今年5月，昆明首个城中村改造项目“上东城”已全面入市。9月12日，官渡区佴家湾片区城中村改造项目“佴园上景”开工建设，这是昆明市城中村改造重建以来，首个全部完成拆迁后开工重建的项目。另据悉，昆明市主城区249平方公里范围内有330多个城中村，占地面积近18平方公里，如此大的土地供应量，势必将吸引更多的开发商参与进来。

　　■业内动态

　　我省7年安排土地整理项目424个

　　据近日国土资源网发布消息显示：自2001年国家有计划组织土地开发整理以来，云南省共安排国家和省级投资土地开发整理项目424个，建设总规模 270万亩，拟新增耕地57万亩。截至目前已完成172个项目，总规模68万亩，新增耕地30万亩。其中，国家投资的德宏陇川南宛河西岸土地开发整理项目通过排涝沟建设，解决了项目区长期内涝的问题，使1.49万亩冷浸田成为高产稳产良田。此外，国家投资建设了文山麻栗坡县战区复垦项目和保山、德宏等地的灾毁复垦项目。国土资源网

　　■评估热线问答

　　问：刘先生有一套房产在永昌小区，面积约52平方米，为混合结构，房龄5年，两室一厅一厨一卫。楼层总高6层，房源位于5层，属于中装修。因为将到州市发展，打算把房子卖掉，想问问按目前的市场价，该套房子的出售价格在多少比较合适？

　　答：房源位于二环边，交通较为便利，周边配套也比较成熟，去年市场比较好的时候，像这样的房子在26万·27万元都能卖出去。今年市场不同了，很多人都在观望，买房的人不是很多，均价4000多元，总价22万元左右比较合适。

　　问：古先生想问问评估公司是不是可以转让？这样会不会影响评估结果？

　　答：评估公司进行转让是有要求的。转让的法人必须是评估师，而且必须有5年的工作经验。如果是按这一要求进行的，就不用担心评估结果。

　　问：杨女士想知道目前城中村补偿价格是多少？席子营片区有没有涉及拆迁？

　　答：此前，昆明市政府出台《昆明市城中村改造重建集体土地住宅拆迁货币补偿最低标准》，一环以内的住宅，框架结构的为3000元/平方米，砖混为 2800元/平方米，砖木为2600元/平方米，土木结构的为2400元/平方米；一二环之间的框架结构为2500元/平方米，砖混结构为2300元/平方米，砖木结构为2100元/平方米，土木结构为1900元/平方米。席子营片区也涉及拆迁，目前已经有部分开始拆迁的。

　　问：邓女士想了解什么情况下需要进行房产评估？如果夫妻离婚需要进行房产评估吗？

　　答：遇到公司分家、拍卖（底价评估）等，都涉及评估。此外，还有房地产商涉及税费中的评估、房地产保险业务中的评估等。离婚的话，如果调解不成功，也需要对房产进行评估。